Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP và các cộng sự, cần phải có các giải pháp để hoạt động công chứng phát huy đúng vai trò kiểm soát, phòng ngừa rủi ro và bảo vệ người tiêu dùng, phòng chống các vi phạm trong giao dịch, mua bán bất động sản.
Thứ nhất, đề xuất phương án bắt buộc công chứng tất cả các hợp đồng kinh doanh doanh bất động sản có cá nhân tham gia để bảo vệ người tiêu dùng, nhà đầu tư bất động sản. Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản 2014, có thể thấy, pháp luật Việt Nam không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với các giao dịch bất động sản của tổ chức kinh doanh bất động sản mà tùy theo yêu cầu các bên.
Trường hợp luật kinh doanh bất động sản quy định không bắt buộc phải công chứng, chứng thực đối với các giao dịch, mua bán, cho thuê mua nhà ở mà một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra bất cứ lúc nào, không bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch, không an toàn pháp lý, hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Luật sư Hà cho biết: “Bất động sản là tài sản lớn, có giá trị cao đối với người tiêu dùng, song các sản phẩm bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản liên quan đến rất nhiều hồ sơ, thủ tục pháp lý, điều kiện kinh doanh, năng lực của chủ đầu tư…, bản thân mỗi người tiêu dùng không phải ai cũng có thể tự kiểm tra, kiểm soát được khối lượng hồ sơ pháp lý khổng lồ như vậy. Do đó, để đảm bảo công bằng xã hội, bảo vệ bên yếu thế cũng như góp phần minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản thì các giao dịch về bất động sản cần phải có sự xác nhận của một bên hoàn toàn độc lập, không phụ thuộc về mặt lợi ích với các chủ đầu tư kinh doanh kinh doanh. Có thể thấy vai trò này hiện nay đang do các tổ chức hành nghề công chứng thực”.
Theo đó, liên quan đến việc công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản có một bên là tổ chức, một bên là cá nhân tham gia thì nên quy định "hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản có một bên là cá nhân tham gia bắt buộc phải lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện theo pháp luật về công chứng".
Thứ hai, cân nhắc lựa chọn thiết chế công chứng vào một số giai đoạn khi tiến hành giao dịch bất động sản. Thời gian qua biện pháp đăng ký hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản bộc lộ nhiều hạn chế, chưa phù hợp với nguyên tắc tự do ý chí trong giao kết hợp đồng – nguyên tắc cơ bản, xuyên suốt của pháp luật dân sự Việt Nam. Khi ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản mẫu, người tiêu dùng dường như không thể thay đổi bất kỳ điều khoản nào trong hợp đồng.
Theo đó, cần xây dựng quy định: trước khi người tiêu dùng ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản mẫu phải đề nghị công chứng viên tham gia cùng rà soát, xem xét các hợp đồng kinh doanh bất động sản mẫu đã đăng ký với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng.
Bên cạnh đó, cần đề xuất quy định: công chứng viên tham gia vào quá trình đánh giá các điều kiện của bất động sản khi đưa vào giao dịch. Ví dụ việc công chứng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai cũng cần có sự thẩm định của công chứng viên để đảm bảo quyền lợi cho người mua.
Việc yêu cầu công chứng viên tham gia vào một số giai đoạn khi tiến hành giao dịch bất động sản sẽ phát sinh một số chi phí nhất định song điều quan trọng nhất là đảm bảo được tính pháp lý an toàn cho các bên tham gia.
Trong một số giai đoạn khi tiến hành giao dịch bất động sản, người tiêu dùng nên chi trả chi phí này để yêu cầu công chứng cùng rà soát, đánh giá hợp đồng và đánh giá giao dịch. Bên cạnh đó, người tiêu dùng có thể thỏa thuận với chủ đầu tư để chi trả các chi phí rà soát, đáng giá giao dịch bất động sản cho bên công chứng.
