Ông T.H.P đặt câu hỏi: Chị tôi là chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam. Tuy nhiên chị tôi đang định cư ở nước ngoài. Chị tôi đã lập văn bản ủy quyền cho mẹ tôi quản lý, sử dụng tài sản nêu trên, trong đó có nội dung: Mẹ tôi được quyền thay mặt chủ sở hữu thực hiện việc cho thuê tài sản; mẹ tôi trực tiếp ký kết hợp đồng cho thuê với bên thuê; mẹ tôi được hưởng toàn bộ khoản thu nhập phát sinh từ việc cho thuê tài sản.
Trong trường hợp này, chị tôi hay mẹ tôi là người có nghĩa vụ khai và nộp thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (thuế GTGT, thuế TNCN)? Trường hợp hợp đồng cho thuê được ký giữa mẹ tôi và bên thuê, đồng thời tiền thuê được thanh toán trực tiếp vào tài khoản của mẹ tôi thì việc xác định người nộp thuế được thực hiện như thế nào?
Thuế thành phố Huế xin trả lời như sau:
Căn cứ Điều 138 và Điều 139 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015:
“Điều 138. Đại diện theo ủy quyền – Bộ luật Dân sự 2015
Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
Điều 139. Hậu quả pháp lý của hành vi đại diện – Bộ luật Dân sự 2015
Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện.
Người đại diện có quyền xác lập, thực hiện hành vi cần thiết để đạt được mục đích của việc đại diện.
Trường hợp người đại diện biết hoặc phải biết việc xác lập hành vi đại diện là do bị nhầm lẫn, bị lừa dối, bị đe dọa, cưỡng ép mà vẫn xác lập, thực hiện hành vi thì không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người được đại diện biết hoặc phải biết về việc này mà không phản đối.”
Căn cứ Khoản 4 Điều 4 Thông tư số 18/2026/TT-BTC ngày 05/03/2026 của Bộ Tài chính quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh:
“4. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế là Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư này.
Căn cứ Tiết b Khoản 3 Điều 12 Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15 ngày 10/12/2025 của Quốc hội:
"Điều 12. Khai thuế, khoản thu khác; tính thuế, khoản thu khác; khấu trừ thuế
3. Khẩu trừ, khai thay, nộp thay:
b) Tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp khai thay, nộp thay thuế, khoản thu khác theo quy định của pháp luật về thuế và quy định khác của pháp luật có liên quan phải thực hiện khai thay, nộp thay thuế, khoản thu khác cho người nộp thuế;
Như vậy, trong trường hợp câu hỏi này, người chị là chủ sở hữu hợp pháp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; việc người chị lập văn bản ủy quyền cho mẹ quản lý tài sản, ký hợp đồng cho thuê và nhận tiền thuê là quan hệ đại diện theo ủy quyền. Do đó, các giao dịch cho thuê tài sản được xác lập trong phạm vi ủy quyền vẫn làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với người chị là chủ sở hữu tài sản.
Căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp người chị là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản cho thuê thì người chị là cá nhân có nghĩa vụ kê khai, nộp thuế đối với doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê tài sản.
Trường hợp hợp đồng thuê được ký giữa người mẹ (là người đại diện theo ủy quyền) và bên thuê, đồng thời tiền thuê được chuyển vào tài khoản của người mẹ theo nội dung ủy quyền, người mẹ có thể thực hiện khai thay và nộp thuế thay cho chủ sở hữu tài sản cho thuê theo quy định của pháp luật.
Hải My
