Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản trên cả nước than phiền về tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho các sản phẩm của dự án. Điều này khiến cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn. Nhiều dự án đất nền, căn hộ chung cư dù đã bàn giao đất, căn hộ cho dân nhưng vẫn chưa được cấp GCNQSDĐ khiến người dân hoang mang, lo lắng.
Được biết, hầu hết việc chậm cấp GCNQSDĐ là do trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư phải trải qua nhiều bước, nhiều giai đoạn, cần tuân thủ theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, các quy định này chồng chéo quy định kia, ở mỗi giai đoạn lại phát sinh những vướng mắc về chính sách, pháp luật khiến cho chủ đầu tư mắc nhiều sai phạm khi không nắm rõ luật. Sai phạm mà doanh nghiệp bất động sản hay mắc phải là Xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt (xây dựng vượt diện tích, vượt số toà, số căn, số tầng, xây không đúng vị trí, tự ý thay đổi mật độ xây dựng, công năng của công trình...).
Bên cạnh đó, có nhiều chủ đầu tư dù thực hiện đầy đủ và đúng các quy định của pháp luật nhưng việc thực hiện dự án vẫn đang bị gián đoạn vì không được cấp GCNQSDĐ. Nguyên nhân là do chính sách đối với thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế. Nhiều vấn đề, quy định mới được đặt ra cần tiếp tục nghiên cứu và có giải pháp phù hợp hơn cho các loại hình bất động sản. Điều này, khiến nhiều doanh nghiệp vẫn phải "gồng mình" gánh lỗ để duy trì hoạt động xây dựng, đầu tư, kinh doanh để chờ những hướng dẫn cụ thể về cơ chế, chính sách trong quá trình kinh doanh tiếp theo...
Dự án 10 năm chưa thể triển khai
Báo Thanh Niên thông tin, chung cư nhà ở xã hội Nam Lý (TP.Thủ Đức) của Công ty cổ phần địa ốc Thảo Điền đã hơn 10 năm chưa triển khai được do chưa được giao đất dù phần đất thực hiện dự án công ty đã quản lý, sử dụng từ năm 1993. Công ty này đã nhiều lần cầu cứu UBND TP.HCM xem xét chấp thuận sớm việc giao đất để thực hiện dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Lý để có thêm nguồn cung 291 căn hộ nhà ở nhà xã hội phục vụ các đối tượng thụ hưởng.
Hay như Công ty Nam Long 2 dự án nhà ở xã hội là dự án EhomeS và Ehome5S tại huyện Bình Chánh và TP.Thủ Đức, với tổng số 3000 căn hộ nhà ở xã hội bán, cho thuê. Công ty đã hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội 2% lãi suất trong 2 năm đầu tiên (chỉ phải trả 7%/năm thay vì 9%/năm) và đã bàn giao nhà cho người mua hơn 3 năm qua, nhưng đến nay vẫn chưa được xác định giá bán nhà ở xã hội nên chủ đầu tư chưa thể làm được sổ hồng cho người mua nhà và cũng chưa quyết toán được công trình.
Chậm cấp sổ dù doanh nghiệp đã đóng đầy đủ tiền sử dụng đất
Cũng theo báo Thanh Niên, mới đây, ông Võ Sỹ Nhân, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Liên doanh thành phố Đế Vương đã có văn bản gửi tới ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP.HCM, Sở Tài nguyên - Môi trường. Theo Văn bản này, đến nay công ty đã thực hiện xong việc thanh toán toàn bộ tiền sử dụng đất của khu 2b từ năm 2017, thi công xây dựng xong 3 cụm chung cư phức hợp… với tổng đầu tư dự án đã giải ngân khoảng 13.000 tỷ đồng.
Nhưng 3 năm qua, công ty gặp khó khăn trong thực hiện thủ tục pháp lý và đất đai để triển khai giai đoạn 2 do chờ các cấp giải quyết các nội dung kết luận về khu đô thị mới Thủ Thiêm của Thanh tra Chính phủ. Điều này đã ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án, nhất là trong bối cảnh của đại dịch COVID-19 hiện nay khiến kế hoạch đầu tư bị tác động mạnh, chi phí vốn gia tăng đáng kể.
Do đó, công ty đề nghị UBND TP.HCM và các sở ngành ưu tiên cấp phép cho dự án MU8 lô 2-18, cấp sổ đỏ cho dự án bởi đã hơn 4 năm sau khi hoàn thành đóng tiền sử dụng đất là gần 3.600 tỷ đồng, theo phương án nộp tiền 1 lần trong thời hạn 90 ngày nhưng công ty mới chỉ được cấp 3 trên tổng 9 lô đất được giao.
Việc này đã gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp, đại diện doanh nghiệp đã nhiều lần gửi công văn kiến nghị đến UBND TP.HCM chấp thuận cấp sổ đỏ cho các lô đất còn lại hoặc sớm giải quyết cấp trước 1 số lô đất, cụ thể là lô đất 2-13 và 2-18 theo thông báo số 844 của Văn phòng UBND thành phố năm 2019. Phương án cấp sổ đỏ cho 2 lô đất trên cũng được Sở Tài nguyên - Môi trường nêu tại phương án 3 hồi tháng 2/2020. Cụ thể, Sở Tài nguyên - Môi trường nêu trường hợp công ty có nhu cầu và vẫn kiến nghị cấp sổ đỏ cho hai lô đất 2-13 và 2-18 để triển khai dự án theo kế hoạch thì cho phép cấp sổ đỏ và giao Sở Xây dựng khẩn trương thực hiện thủ tục thẩm định trình UBND TP.HCM ra quyết định chấp thuận.
Trong văn bản, công ty cam kết ngay sau khi được cấp sổ đỏ cho các lô đất và hỗ trợ đẩy nhanh các thủ tục xây dựng cơ bản trong phê duyệt và cấp phép theo kiến nghị, công ty sẽ thực hiện các hạng mục còn lại của dự án, bao gồm xây dựng tòa tháp văn phòng trung tâm tài chính quốc tế và triển khai tòa tháp 88 tầng Empire 88 Tower trong thời gian sớm nhất.
Được biết, cuối tháng 6/2015, UBND TP.HCM đã trao giấy chứng nhận đầu tư dự án khu phức hợp tòa tháp quan sát 88 tầng (Empire City) trong khu đô thị mới Thủ Thiêm cho Công ty TNHH liên doanh thành phố Đế Vương là liên doanh giữa Công ty cổ phần Tiến Phước, Công ty TNHH bất động sản Trần Thái với đối tác nước ngoài Keppel Land (của Singapore) và Gaw Capital Partners (có trụ sở tại Hồng Kông). Tại thời điểm công bố, dự án có tổng vốn đầu tư 1,2 tỷ USD.
Theo quy hoạch, dự án được xây dựng trên diện tích 14,5ha nằm ven sông Sài Gòn và trong khu lõi trung tâm của khu đô thị mới Thủ Thiêm. Dự án được thiết kế là một khu phức hợp bao gồm trung tâm thương mại cao cấp, khách sạn 5 sao, văn phòng làm việc, căn hộ, bãi đậu xe ngầm... theo tiêu chuẩn quốc tế. Tổng diện tích sàn xây dựng 730.000m2, trong đó tòa nhà đa chức năng cao 88 tầng, là công trình điểm nhấn tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Tháng 10/2015, lễ động thổ dự án khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm đã được tổ chức. Đến tháng 2/2017, UBND TP.HCM ban hành Quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu phức hợp tòa tháp quan sát tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo đó, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc toàn khu sau khi điều chỉnh bao gồm tổng diện tích sàn xây dựng trên mặt đất từ 730 000m2 lên 763 438m2, hệ số sử dụng đất thuần từ 6,54 tăng lên 6,84 lần, số tầng hầm tăng từ 2 lên 3 tầng, số lượng nhà ở tăng từ 2831 căn lên 3787 căn.
Các chuyên gia cũng nhận định cần đưa ra những giải pháp tháo gỡ những khó khăn chồng chéo trong thủ tục đầu tư, những khó khăn vướng mắc về pháp lý để tránh ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản trên thị trường. Đồng thời, cần đưa ra kiến nghị về sửa đổi các luật liên quan đến thị trường bất động sản và những chính sách đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp nhằm giảm giá nhà, cân bằng cung cầu trên thị trường.
Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Trần Minh Cường – Giám đốc điều hành Công ty Luật Solution & Partners cho biết: “Hiện nay, có rất nhiều trường hợp doanh nghiệp bất động sản đã có quỹ đất sẵn và tài chính đủ để triển khai phát triển dự án bất động sản, tuy nhiên khi triển khai các thủ tục pháp lý về đầu tư – xây dựng thì do các vướng mắc, chồng chéo các quy định pháp luật có liên quan, mà việc xem xét giải quyết các thủ tục hành chính như: Quyết định chủ trương đầu tư dự án, xem xét Cấp Giấy phép xây dựng cho dự án hay việc tính tiền sử dụng đất cho dự án để chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị chậm trễ. Việc chậm trễ gây hết hạn các văn bản pháp lý dự án có liên quan (Quyết định chủ trương….) làm cho nhiều chủ đầu tư phải đi thực hiện gia hạn các thủ tục pháp lý. Với vai trò là tổ chức hành nghề luật sư, lắng nghe và thấu hiểu những khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, Công ty Luật S&P đã có những tư vấn hiệu quả cho khách hàng, khi hồ sơ bị các cơ quan chưa/chậm xem xét giải quyết theo đúng quy định, căn cứ quy định pháp luật, công ty đã tư vấn để có những văn bản kiến nghị đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền trong việc hoàn tất các thủ tục theo quy định, trường hợp có vướng mắc nhiều cơ quan chức năng thì kiến nghị họp liên ngành để thống nhất chủ trương giải quyết”.
