Thực hiện Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH15 ngày 23/12/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); Nghị quyết số 170/NQ-CP, ngày 31/12/2022 của Chính phủ về ban hành Kế hoạch tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hội Luật gia Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu lập pháp thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội tổ chức hội thảo góp ý, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trong hai ngày 28/2 và 1/3/2023 Hội Luật gia Việt Nam tiếp tục tổ chức các Hội thảo góp ý Luật Đất đai (sửa đổi) theo hình thức trực tiếp và trực tuyến với 63 Hội Luật gia các tỉnh, thành phố.
Ban Nghiên cứu, xây dựng và phổ biến pháp luật chủ trì, phối hợp với Chi Hội Luật gia Văn phòng Quốc hội, Chi Hội Luật gia Bộ Tài nguyên và Môi trường; Tạp chí Đời sống và Pháp luật, Nguoiduatin.vn phối hợp thực hiện hội thảo.
Đảm bảo phù hợp với phát triển kinh tế xã hội
Phát biểu ý kiến tại sự kiện TS Đinh Dũng Sỹ - Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn Phòng Chính phủ bày tỏ 2 vấn đề lớn liên quan đến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Thứ nhất, về quyền sở hữu, đây là vấn đề rất khó hàng chục năm nay, thực tế nếu giải quyết về mặt “lý thuyết" thì sẽ không thể được.
Dẫn lời GS Phan Trung Lý về việc cần phải quy định cụ thể quyền của chủ sở hữu tại Luật Đất đai, mà theo Hiến pháp, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nên ông Sỹ cho rằng đây là vấn đề rất khó, có lẽ không thể quy định được.
Tuy nhiên, ở một góc độ nào đó, những quyền này có thể quy định ở góc độ quyền chính trị pháp lý chứ không thể quy định các quyền chiếm hữu, định đoạt với sở hữu toàn dân.
Vấn đề thứ hai, về hoạch định quy hoạch, ông Đinh Dũng Sỹ hoàn toàn đồng ý với các tham luận, đây là vấn đề cốt lõi trong triển khai Luật Đất đai. Đó là phải quy định làm sao để đảm bảo phù hợp với phát triển kinh tế xã hội.
Ông cho biết cần đặc biệt quan tâm đến các tiêu chí, thẩm quyền thông qua, phê duyệt. Đồng thời đặc biệt quy hoạch đã được quy hoạch rồi sẽ được thực hiện ra sao và nhấn mạnh điều chỉnh quy hoạch.
Quy hoạch đã sai để lại hậu quả khôn lường
GS.TS Phan Trung Lý - nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Uỷ viên Ban Thường vụ Trung ương Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, cần cụ thể hoá quy định về hiến pháp.
Theo ông, tại chương 1, 2 của dự thảo luật còn vướng mắc nhất ở địa vị pháp lý của chủ sở hữu đất đai, mối quan hệ giữa chủ sở hữu và đại diện của chủ sở hữu đất đai, tài nguyên khoáng sản thuộc sở hữu toàn dân.
Ông cho rằng, vấn đề chính cần làm rõ là chủ sở hữu và người đại diện chủ sở hữu có những quyền và trách nhiệm gì, được trực tiếp thực hiện quyền và trách nhiệm nào, ủy quyền cho cơ quan đại diện chủ sở hữu những quyền nào.
Ngoài ra, quyền hạn nào của toàn dân với tư cách chủ sở hữu quyết định thông qua việc trưng cầu ý dân.
Nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nhấn mạnh còn lấn cấn giữa quyền của chủ sở hữu và quyền của chủ sở hữu. Vì vậy, đây là vấn đề quan trọng cần được xử lý để không ảnh hưởng đến những vấn đề về sau.
Một vấn đề nữa ông cho rằng cần được làm rõ là mối quan hệ giữa quy hoạch và kế hoạch. Thực tế, hiện nay đang làm ngược giữa khái niệm quy hoạch và quy hoạch.
Trong khi đó, quy hoạch phải có tiêu chí, mục tiêu để đi đến kế hoạch. Thế nhưng hiện nay quy hoạch dựa trên việc tổng hợp những kế hoạch hiện có.
Ông cho rằng, tham nhũng 10.000 đồng, 20.000 đồng thì có thể mất tiền nhưng có thể sửa đổi. Còn quy hoạch đã sai thì rất khó xử, để lại hậu quả khôn lường.
Vấn đề thứ ba cần quan tâm là giá cả và định giá đất, ông chia sẻ đây là vấn đề quan trọng và phức tạp nhất hiện nay. Cần bám sát nghị định 18 của TW và thị trường về giá cả, độc lập khách quan trong định giá. Bên cạnh đó, cần sử dụng phương pháp định giá phù hợp và phải quy định nguyên tắc định giá rõ ràng.
Giá đất, khung giá đất, thời gian tính tiền sử dụng đất khi có quyết định giao đất, hiện đang là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng các dự án không thống nhất được số tiền sử dụng đất, từ đó không nộp được tiền, không cấp được giấy, không triển khai các thủ tục xây dựng, ách tắc việc giải ngân, dẫn tới mâu thuẫn, vướng mắc giữa cơ quan quản lý với người sử dụng đất.
Đặc biệt, phải ngăn chặn hiện tượng tham nhũng chính sách, lợi dụng chính sách đất đai để làm giàu cho cá nhân.
Khách quan - Khoa học - Hài hòa
Theo GS.TS Lê Minh Tâm, Nguyên Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Luật gia Việt Nam, trong Luật Đất đai đề cập rất nhiều vấn đề, trong đó có vấn đề về khái niệm nhân dân và người dân.
“Tại điều 60 về nguyên tắc quy hoạch và kế hoạch rất quan trọng, bởi Nhà nước đóng vai trò quản lý cần thông qua nhiều công cụ, mà công cụ quy hoạch và kế hoạch đóng vai trò rất lớn”, ông nói.
Nếu trong điều này xác định không rõ nguyên tắc thì vai trò của người chủ sở hữu, hay nhân dân hoặc các cơ chế khác sẽ không thực hiện được. GS Tâm cho rằng, những nguyên tắc chung thể hiện trong Điều 60 còn thiếu.
Thứ nhất, nguyên tắc khách quan chưa được đặt ra. Trong Dự thảo 2 lấy ý kiến nhân dân có sự trùng lặp, và thiếu sự khách quan khi không đưa yếu tố khoa học vào việc quy hoạch.
Một điều quan trọng khác là phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, xã hội, người dân, doanh nghiệp. Vì trong xây dựng pháp luật, cần đặc biệt chú ý tới lợi ích của doanh nghiệp, cá nhân.
“Tôi nghĩ rằng, 3 nguyên tắc chung phải được bổ sung Dự thảo Luật cùng điều lần lượt là dân chủ, công khai, minh bạch để làm chỉ dẫn”, Nguyên Phó Chủ tịch Hội Luật gia khẳng định .
Trên cơ sở các yếu tố trên phải xây dựng những nguyên tắc tính kỹ thuật, chọn những tư tưởng chỉ đạo để đưa vào Dự thảo chứ không mang những tính chất cụ thể.
Ông Tâm đưa ra ví dụ, trong khoản 3 và những khoản tiếp theo luôn nhắc đến quy hoạch quốc gia, tỉnh, huyện không được trái ngược và phải phù hợp với nhau.
Ngoài ra, trong Điều 61 đã có hệ thống quy hoạch nên không cần nhắc lại nhiều lần, từ đó có thể đề ra một khoản bảo đảm tính thống nhất, tính khả thi trong việc quy hoạch, kế hoạch thực hiện.
Từ đó, ông đề nghị bổ sung một số điều mang nguyên tắc chung, trong đó có nguyên tắc về khách quan, về khoa học và đặc biệt là nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, xã hội, doanh nghiệp và cá nhân.
Về việc mọi tranh chấp về đất đai thì sẽ đưa cho Tòa án giải quyết, nhưng với đặc thù đất đai của Việt Nam với nhân dân là chủ sở hữu nhưng Nhà nước lại là đại diện chủ sở hữu và ược giao những quyền rất lớn để thực hiện quản lý.
Nếu yêu cầu Luật Đất đai phải khách quan, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn để giải quyết thì rất nhiều cái tranh chấp đất đai sẽ không thuần túy là dân sự.
“Chúng ta phải tính tới trường hợp đó để giao nhiệm vụ cho Tòa án, đặt ra yêu cầu để đảm bảo những khả thi của Luật Đất đai”, GS Tâm đề xuất.
Cần bổ sung quy định về đất sử dụng cho khu kinh tế
TS. Trần Quang Huy - Khoa pháp luật kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng đến Luật Đất đai năm 2013 các quyền và lợi ích hợp pháp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm quyền với tư cách chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư kinh doanh và quyền lợi ích hợp pháp từ việc cho phép mua nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam được bảo hộ khá đầy đủ.
Vì vậy, cần phải khắc phục những vướng mắc gì liên quan đến quyền của nhà đầu tư và người sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Theo đó, trong tư cách nhà đầu tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quy chế như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ở trong nước. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai năm 2013 chưa cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư kinh doanh là một khiếm khuyết lớn.
“Họ mới chỉ được thuê đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình để cho thuê, nhận chuyển nhượng, thuê đất trong phạm vi khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế để đầu tư kinh doanh. Dường như đối với các giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dành cho người Việt nam định cư ở nước ngoài đang bị “rào dậu” lại một cách đáng tiếc”, ông Huy cho biết.
Do đó, dự thảo Luật đất đai sửa đổi cần cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất phi nông nghiệp mà cả đất nông nghiệp, đất trồng lúa để đầu tư kinh doanh.
Bên cạnh đó, theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, tổ chức kinh tế Việt Nam được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng, nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
Tuy nhiên quy định này tạo sự bất bình đẳng giữa các chủ thể kinh doanh, dường như đây là sân chơi riêng biệt nhiều hứa hẹn của riêng các tổ chức kinh tế của Việt Nam, hầu như coi việc đầu tư xây dựng các công trình văn hóa tâm linh chỉ là khoảng trời riêng của tổ chức kinh tế Việt Nam.
“Nếu có thêm các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cùng tham gia vào phân khúc thị trường bất động sản này thì càng có thêm nhiều nhà đầu tư, có cạnh tranh để cung cấp hạ tầng các khu nghĩa trang, nghĩa địa hiện nay cho các nhu cầu dịch vụ”, ông Huy nhấn mạnh.
Mặt khác, đối với các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sử dụng đất tại các khu vực kinh tế đặc biệt này đều chỉ trong tư cách nhà đầu tư sản xuất kinh doanh tại Khu công nghiệp, mà không phải là nhà đầu tư hạ tầng phát triển khu công nghiệp.
Các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vốn dĩ có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển hạ tầng khu công nghiệp, có năng lực về vốn, có công nghệ tốt và khả năng điều hành quản trị doanh nghiệp phát triển hạ tầng. Khi cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đầu tư phát triển hạ tầng sẽ thuận lợi cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại kết cấu hạ tầng khu công nghiệp để phát triển sản xuất kinh doanh.
Do đó TS. Trần Quang Huy cho rằng cần cho phép các tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; dự án hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng.
Chỉ ra thực tế, hiện nay cả nước có 19 khu kinh tế với quy mô 853 nghìn ha, 26 khu kinh tế cửa khẩu đang vận hành theo các quy định của pháp luật.
“Tuy nhiên trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không quy định về đất sử dụng cho khu kinh tế thì quy chế pháp lý của việc quản lý, sử dụng đất trong khu kinh tế sẽ thực hiện như thế nào? Đây là một thiếu vắng lớn trong quản lý, sử dụng đất đai đối với đất sử dụng cho khu kinh tế”, ông Huy đặt câu hỏi.
Vì vậy, TS. Trần Quang Huy cho rằng trong Luật Đất đai sửa đổi cần khắc phục vấn đề này và bổ sung quy định về đất sử dụng cho khu kinh tế, cần bổ sung một điều về đất sử dụng cho khu kinh tế ngay sau điều luật quy định về đất sử dụng cho khu công nghệ cao.
Giải quyết vướng mắc trong công tác thanh tra
Phát biểu tại Hội thảo, ThS. Nguyễn Tú Anh - Khoa Luật Hành chính, Trường Đại học Luật Tp.HCM cho rằng một trong những nguyên nhân gây nên những bất cập, vướng mắc trong việc quản lý và sử dụng đất đai hiện nay là do công tác thanh tra về đất đai.
Theo đó, mặc dù trong thời gian qua đã có những tiến bộ tuy nhiên công tác thanh tra về đất đai vẫn chưa được tổ chức thường xuyên, còn thiếu tính chủ động, chưa đáp ứng yêu cầu đòi hỏi của thực tiễn. Việc xử lý sau thanh tra của các cấp các ngành chưa kiên quyết, triệt để, kịp thời làm hạn chế đến hiệu quả hoạt động thanh tra nói riêng và hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nói chung.
Nhiều vi phạm chưa có chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa; chế tài quy định xử lý, xử phạt vi phạm pháp luật đất đai còn nhẹ, chưa đủ sức răn đe các đối tượng vi phạm. Bên cạnh đó, những quy định về thanh tra đất đai đã bộc lộ những bất cập cần khắc phục kịp thời.
Do vậy, bà Nguyễn Tú Anh cho rằng chế định thanh tra là một trong những nội dung được định hướng sửa đổi bổ sung trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này.
“Việc sửa đổi chế định thanh tra hết sức cần thiết bởi nó xuất phát từ cơ sở lý luận về vai trò của công tác thanh tra đối với quản lý nhà nước về đất đai cũng như từ yêu cầu về tính tương thích với những quy định của pháp luật thanh tra và quan trọng hơn cả đảm bảo nâng cao hiệu lực hiệu quả của việc áp dụng Luật Đất đai trong thực tiễn”, bà Tú Anh nhấn mạnh.
Đề xuất, kiến nghị hoàn thiện chế định thanh tra đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chuyên gia này cho rằng việc chỉ quy định thanh tra chuyên ngành đất đai là chưa đủ. Nguyên nhân của việc chưa quy định đủ này có thể do quá trình rà soát tính tương thích với Luật Thanh tra còn chưa triệt để.
Theo đó, ThS Nguyễn Tú Anh cho rằng cần mở rộng phạm vi điều chỉnh của Điều 223, Mục 2 Chương XV Luật Đất đai sửa đổi.
Cụ thể, đổi tên Điều 223 thành “Thanh tra về đất đai” và tách riêng quy định về kiểm tra đất đai.
Bổ sung khái niệm thanh tra về đất đai vào trong Luật trên cơ sở bám sát nội hàm khái niệm thanh tra đã được quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Thanh tra 2022.
Ngoài ra, bổ sung thêm khái niệm thanh tra hành chính về đất đai có nội hàm tương thích với khái niệm thanh tra hành chính được quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Thanh tra 2022.
Bên cạnh đó, khái niệm thanh tra chuyên ngành đất đai cũng cần được chuẩn hóa tương thích với nội hàm khái niệm thanh tra chuyên ngành đã được quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật Thanh tra 2010.
Nên trao thẩm quyền giải quyết toàn bộ tranh chấp đất đai cho Toà án
Phát biểu tại Hội thảo, PGS.TS Nguyễn Thị Thu Hà, Trường Đại học Luật Hà Nội nêu một số quan điểm về vấn đề thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong Dự thảo Luật đất đai.
Thứ nhất, theo Khoản 1 Điều 224 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở hoặc hoà giải tại Toà án”.
Theo bà Hà, quy định này chưa thực sự hợp lí và có sự mâu thuẫn với khoản 3 Điều 224 Dự thảo.
Bởi, hoà giải tại Toà án theo khoản 3 Điều 224 Dự thảo bao gồm hoà giải theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự và hoà giải theo pháp luật về hoà giải đối thoại. Trong đó, hoà giải theo pháp luật tố tụng dân sự thì đó là bắt buộc chứ không phải là khuyến khích.
Do đó, khoản 1 Điều 224 Dự thảo vị chuyên gia cho rằng nên quy định Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở theo pháp luật hoà giải ở cơ sở, hoặc hoà giải tại Toà án theo pháp luật hoà giải, đối thoại tại Toà án.
Thứ hai, Khoản 2 Điều 204 Dự thảo quy định về hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND.
Đại diện trường Đại học Luật cho rằng giống như Luật Đất đai năm 2013 thì trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa làm rõ được vấn đề hoà giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp có phải là bắt buộc đối với tất cả các tranh chấp đất đai hay không. Và nếu là bắt buộc thì những tranh chấp đất đai nào không bắt buộc phải hoà giải ở UBND.
Trong khi đó, để cho UBND hoà giải các tranh chấp đất đai hợp lí. Bởi trên thực tế đã rất nhiều tranh chấp đất đai đã được UBND hoà giải thành công và việc hoà giải thành ở UBND sẽ hạn chế bớt việc khởi kiện đến Toà án và Toà án giảm tải được áp lực công việc.
Do đó, vị chuyên gia cho rằng trừ một số loại tranh chấp do tính chất đặc thù không bắt buộc phải hoà giải ở UBND thì các tranh chấp khác thì nên quy định theo hướng bắt buộc qua hoà giải ở UBND xã, phường nơi có đất.
Sau khi các bên tranh chấp đã hoà giải ở UBND mà hòa giải thành nhưng các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, hòa giải không thành hoặc hết thời hạn hòa giải theo quy định của pháp luật đất đai mà UBND không tiến hành hòa giải, trừ các tranh chấp đất đai không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải thì các bên có quyền yêu cầu Toà án giải quyết.
Việc hoà giải tranh chấp đất đai tại Toà án sau đó sẽ được thực hiện theo pháp luật về hoà giải đối thoại tại Toà án và pháp luật tố tụng dân sự.
Thứ ba, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Theo quy định tại Điều 225 Dự thảo Luật Đất đai thì việc trao thẩm quyền giải quyết toàn bộ tranh chấp đất đai cho Toà án là hợp lí. Điều này vừa khắc phục được hạn chế trong quy định của Luật Đất đai năm 2013 là nếu mỗi một bên đương sự lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết khác nhau (Toà án hoặc UBND) thì cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết.
Hơn nữa, việc Toà án giải quyết tất cả các tranh chấp đất đai là phù hợp với Hiến pháp năm 2013 về chức năng nhiệm vụ của Toà án.
Tuy nhiên, PGS.TS Nguyễn Thị Thu Hà cũng nhấn mạnh để Toà án giải quyết nhanh chóng các tranh chấp đất đai thì cần sự phối hợp chặt chẽ của UBND - điều này cũng đã được quy định trong Dự thảo.
Nhưng để nâng cao trách nhiệm của UBND trong việc phối hợp với Toà án trong giải quyết tranh chấp đất đai từ cần phải có quy định về chế tài đối với trường hợp UBND không thực hiện trách nhiệm phối hợp.
Đăng ký giá đất tránh tình trạng chỉ là thủ tục hành chính
Ths.NCS Phùng Thị Phương Thảo, Học viện Phụ nữ Việt Nam, tham gia góp ý kiến về điểm mới trong dự thảo Luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tiếp cận dưới khía cạnh quản lý Nhà nước về đất đai, những vấn đề điều chỉnh trong dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi.
Theo bà Thảo, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định từ Điều 132 đến Điều 146 dự thảo Luật Đất đai 2013.
Dưới góc độ liên quan đến hoạt động đăng ký đất đai, bà Thảo cho biết một trong những điểm mới liên quan đến hoạt động này đó là quy định liên quan đến đăng ký đất đai, quy định liên quan đến việc người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất phải thực hiện hoạt động đăng ký giá đất theo quy định của Chính phủ.
“Với góc nhìn cá nhân, tôi thấy rằng đây là một quy định mới trong dự thảo nhằm kiểm soát giá đất trong các giao dịch về quyền sử dụng đất; nhằm hạn chế tình trạng kê khai không đúng giá trị thực trong các giao dịch về quyền sử dụng đất gây thất thu cho ngân sách Nhà nước trong thời gian qua. Tuy nhiên, trong Dự thảo hiện nay mới chỉ đang đưa ra phải đăng ký, còn quy định cụ thể về hoạt động đăng ký giá đất như thế nào thì đang chờ hướng dẫn.
Do đó, Chính phủ cần ban hành các quy định chi tiết, hướng dẫn thực hiện hoạt động đăng ký giá đất, tạo thuận lợi cho những người tham gia giao dịch làm sao để tránh tình trạng chỉ là thủ tục hành chính cản trở giao dịch”.
Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bà Thảo cho biết có hai vấn đề lớn:
Thứ nhất, về bản chất công nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 37 Điều 3 Dự thảo Luật đất đai 2013 sửa đổi: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của Luật này”.
Như vậy, với cách giải thích như trên, chúng ta có thể hiểu bản chất của công nhận quyền sử dụng đất là hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của Luật này.
Tuy nhiên, theo quan điểm của bà Thảo, nếu giải thích như trên là chưa đảm bảo tính thống nhất giữa các quy định trong Luật đất đai bởi tại Điều 5 Dự thảo Luật đất đai 2013 sửa đổi ghi nhận: công nhận quyền sử dụng đất là một trong những phương thức Nhà nước cho phép người sử dụng đất được tiếp cận đất đai, cụ thể: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao theo quy định của Luật này”.
Như vậy, giữa hai quy định về công nhận quyền sử dụng đất và quy định về người sử dụng đất dưới góc độ này chưa thống nhất. Theo bà Thảo, chính sự chưa thống nhất này dẫn đến quy định liên quan đến thẩm quyền cấp giấy, cũng như thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất đang có sự mâu thuẫn nhất định. Vì vậy, bà Thảo cho rằng cần phải có sự thống nhất, làm rõ bản chất vấn đề.
Thứ hai, nội dung quy định về công nhận quyền sử dụng đất. Các quy định tại Điều 136 chưa thống nhất, như khoản 1 Điều 136 quy định “chỉ cần điều kiện đất sử dụng ổn định”.
“Vậy trong quá trình sử dụng đất ổn định đó, khi thực hiện hoạt động công nhận quyền sử dụng đất và có tranh chấp xảy ra thì vấn đề cấp giấy sẽ như thế nào? Hay mặc nhiên theo quy định này kể cả có tranh chấp thì sẽ được cấp giấy?”, bà Thảo đặt câu hỏi.
Trong khi đó, các quy định khác trong khoản 2, khoản 3 Điều 136 thì lại có quy định là phải không có tranh chấp.
Do đó, bà Thảo đề nghị điều kiện về mặt không có tranh chấp nêu trên cần phải làm rõ trong dự thảo Luật, để có sự thống nhất, đồng bộ và dễ dàng hơn trong áp dụng thực tế.
Quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong từng trường hợp
Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội, Dự thảo Luật Đất đai 2013 sau nhiều lần được tổ chức lấy ý kiến, tiếp thu, sửa đổi đã có rất nhiều các quy định mới bổ sung về quyền và trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai.
“Tuy nhiên, nghiên cứu các quy định cụ thể trong Dự thảo về vấn đề này, tôi nhận thấy vẫn còn nhiều nội dung chưa tách bạch rõ quyền và trách nhiệm; các quyền vẫn chiếm ưu thế và nhiều quyền còn chung chung, trách nhiệm của Nhà nước trong nhiều trường hợp chưa được cụ thể, rõ ràng”, bà nói.
Bàn về trách nhiệm của Nhà nước, Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế cho biết, tại Điều 14 Dự thảo Luật đất đai 2013 đã sửa đổi quy định Quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai. So với cách thức thiết lập trước đây bằng một điều luật chung quy định rất khái quát, từ đó có hàng loạt các dẫn chứng nhưng chỉ là những thay đổi một cách cơ học.
Những điểm mới trong Điều 14 chưa đảm bảo được sự phù hợp, chưa giải quyết được những yếu tố đang thảo luận và đang bộc lộ một số vấn đề lớn.
Thứ nhất, Dự thảo chưa tách bạch được giữa quyền của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện với tính chất của Nhà nước là chủ thể quản lý về đất đai. Theo đó, quyền của nhà nước với tư cách chủ sở hữu đại diện là quyền chịu trách nhiệm trước dân và trước các chủ thể sử dụng đất.
Bà Nga lý giải, còn chủ thể của quản lý Nhà nước đối với đất đai sẽ thực hiện chức năng, nhiệm vụ quản lý trong quyền hạn của mình. Mặt khác, đã gọi là “trách nhiệm của Nhà nước” thì cần phải có những ràng buộc về chịu trách nhiệm khi không hoàn thành (ở đây xét đến trách nhiệm của Nhà nước, không xem xét trách nhiệm của cán bộ, công chức không hoàn thành công việc đối với Nhà nước).
Từ đó, đặt ra câu hỏi: “Nếu như không có quy định về trách nhiệm mà Nhà nước phải gánh chịu thì những hoạt động quản lý này có nên được gọi là “trách nhiệm” hay không?”.
Cũng trong Điều 14, thay vì chỉ liệt kê theo tên các quyền của Nhà nước tại Điều 13 và cụ thể hoá nội dung các quyền từ Điều 14 đến Điều 20 trong Luật đất đai 2013. Với cách thức quy định trong Điều 14 của Dự thảo Luật đất đai đã hệ thống hoá đầy đủ các quyền của Nhà nước, khắc phục được hạn chế trong Luật đất đai 2013 khi chưa quy định cụ thể về quyền “Quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”.
Tuy nhiên, dù khoản 1 Điều 14 Dự thảo Luật đất đai đã làm rõ Nhà nước quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân bổ và khoanh vùng đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu nhưng vẫn còn hạn chế khi chưa tách bạch được mục đích của hoạt động quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Cụ thể, mục đích “để phân bổ và khoanh vùng đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu” đã được xác định tại khoản 41 Điều 3 Dự thảo là nội dung của quy hoạch sử dụng đất; còn kế hoạch sử dụng đất là việc phân kỳ quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện hay nói cách khác, mục đích của kế hoạch sử dụng đất được xây dựng nhằm triển khai quy hoạch sử dụng đất trong thực tế.
Theo bà Nga, cần sửa đổi khoản 1 Điều 14 Dự thảo Luật đất đai theo hướng quyết định quy hoạch sử dụng đất để phân bổ và khoanh vùng đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu; quyết định kế hoạch sử dụng đất để phân kỳ và thực hiện quy hoạch sử dụng đất mới đảm bảo sự đồng bộ giữa quy định của kế hoạch và quyền của Nhà nước.
Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 14 Dự thảo Luật đất đai bổ sung quyền quyết định mục đích sử dụng đất không chỉ thông qua “quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất” mà còn thông qua cả hoạt động “giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên, bà Nga cho rằng việc quy định trên là chưa phù hợp bởi về bản chất của “giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất” là hoạt động Nhà nước cho phép người sử dụng đất được tiếp cận và sử dụng đất một cách hợp pháp theo mục đích đã được quyết định chứ không dẫn đến hệ quả để xác định hay làm thay đổi mục đích sử dụng đất.
Với quy định trên cho thấy quyền của Nhà nước trong việc quyết định mục đích bị “ngược chiều” và không phù hợp dưới góc độ lý luận và thực tiễn.
Bà Nga đề xuất sửa đổi khoản 2 Điều 14 Dự thảo Luật đất đai theo hướng “Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”.
Thêm vào đó, tại khoản 4 Điều 14 Dự thảo Luật đất đai chỉ quy định quyền của Nhà nước trong việc “Quyết định thu hồi đất” mà không quy định cụ thể là Nhà nước sẽ thu hồi trong những trường hợp nào.
“Đặt quy định này trong bối cảnh các quyền khác của Nhà nước trong Điều 14 sẽ thấy sự thiếu sót và chưa thật sự phù hợp; vô hình chung cho chúng ta thấy đối với quyền của Nhà nước khi thu hồi đất đang không có bất kỳ sự giới hạn nào?”, bà Nga cho hay.
Từ đó, bà đề xuất để khắc phục hạn chế trên cần quy định cụ thể về quyền quyết định thu hồi đất của Nhà nước theo hướng quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai và do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Bên cạnh đó, đại diện Khoa Pháp luật Kinh tế còn khẳng định, hiện nay, trong dự thảo còn chưa bảo đảm sự tách bạch và minh định trách nhiệm chức năng đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước với chức năng quản lý nhà nước về đất đai.
Bà Nga lấy ví dụ UBND cấp tỉnh, cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất; nhưng UBND cấp tỉnh, cấp huyện cũng thực hiện quản lý đất đai về giao đất, cho thuê đất….
Đây là một trong những nguyên nhân có thể dẫn đến tình trạng các cơ quan nhà nước có thẩm quyền lạm quyền, tiêu cực trong việc quyết định số phận pháp lý của đất đai, tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng. Điều này chưa được giải quyết trong Dự thảo Luật đất đai 2013.
Từ đó, bà Nga đề xuất cần làm rõ các chức năng của Nhà nước với tư cách là “đại diện chủ sở hữu” và các chức năng quản lý nhà nước thống nhất về đất đai, thông qua việc làm rõ ràng, minh định hơn quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của Nhà nước (và các cơ quan nhà nước cụ thể) ở tất cả các cấp trong việc thực hiện các quyền đại diện chủ sở hữu và các quyền quản lý nhà nước về đất đai, như quyền quy hoạch, quyền thu hồi đất, giao đất, thuê đất…)
Sửa bất cập từ việc giao, cho thuê đất
Liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư và sự cần thiết phải sửa đổi và bổ sung, bà Tống Thị Thanh Nam, Viện Pháp luật và Kinh tế ASEAN, Hội Luật gia Việt Nam chia sẻ: “Đây là một trong các hình thức mà nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Cơ sở để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là xem xét về nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất của tổ chức, cá nhân; kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.
Kể từ khi có hiệu lực thi hành đến nay, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế, xã hội của địa phương; sàng lọc được các nhà đầu tư kém năng lực hạn chế đáng kể việc giao đất, cho thuê đất,...
Tuy nhiên, theo bà Tống Thị Thanh Nam, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư Luật Đất đai năm 2013 vẫn còn đang tồn tại nhiều hạn chế, bất cập.
Đi vào nội dung của vấn đề, vị chuyên gia này cho biết, khi thực hiện tổ chức đấu giá, điều kiện đấu giá đất trong dự án đầu tư đã thể hiện nhu cầu sử dụng đất của dự án; người trúng đấu giá sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá. Do vậy, căn cứ để giao đất, cho thuê đất trong từng trường hợp sẽ khác nhau, tránh trùng lặp về thủ tục, yêu cầu chủ đầu tư các giấy tờ không cần thiết.
Theo bà Tống Thị Thanh Nam, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không quy định hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trong khi đó, hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất là hình thức lựa chọn nhà đầu đầu tư trong các trường hợp cho thuê đất, dự án có quy mô diện tích sử dụng đất lớn, một số dự án đặc thù phù hợp hoạt động đấu thầu với quy định pháp luật đấu thầu, là hết sức cần thiết.
Trên thực tế việc cho thuê đất thường không qua hình thức đấu giá, mặc dù đã được quy định tại Điều 118 Luật Đất đai năm 2013. Cần có những quy định cụ thể về tiêu chí, điều kiện về dự án đầu tư có sử dụng đất phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc phải thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.
Theo bà Nam, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh chưa cụ thể, dẫn đến tuỳ tiện trong áp dụng pháp luật, tạo kẽ hở cho việc tiêu cực, vi phạm pháp luật, thậm chí vi phạm hình sự.
Trong thời gian qua, còn nhiều chủ đầu tư không đảm bảo năng lực tài chính nhưng vẫn được các địa phương quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất…., nhưng không triển khai dự án theo tiến độ, điển hình như việc Tập đoàn FLC có rất nhiều dự án sử dụng diện tích đất rất lớn, đã được các địa phương quyết định thu hồi…
Một số bất cập khác cũng được bà Tống Thị Thanh Nam đề cập như: Quy định về việc áp dụng hình thức giao đất và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại các địa bàn ưu đãi và đầu tư không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất chưa rõ ràng và thiếu chặt chẽ dẫn đến việc áp dụng pháp luật trên thực tế. Do vậy, cần được sửa đổi và bổ sung cho phù hợp, cụ thể giúp cơ quan nhà nước có thể quản lý đất đai và tránh thất thoát tài sản của nhà nước.
Từ những bất cập trên, bà Tống Thị Thanh Nam nhấn mạnh việc cần thiết sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2013 liên quan nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và để thực hiện dự án đầu tư nói riêng nhằm giải quyết những bất cập, hạn chế, nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư có sử dụng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận, thực hiện đầu tư, cũng như hạn chế các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.
Cụ thể, theo bà Nam, Dự thảo Luật đất đai năm 2013 (sửa đổi) quy định đối với nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư cần được nghiên cứu theo hướng đảm bảo khắc phục các hạn chế, bất cập trong thực tiễn thi hành liên quan đến quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất đai.
Bởi một quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để tổ chức, doanh nghiệp lập, triển khai dự án, huy động nguồn vốn đầu tư, tăng hiệu quả sử dụng đất.
Bên cạnh đó, cần quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định.
Đồng thời, bà Nam cho rằng, nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cần tiếp tục lấy ý kiến đóng góp của nhân dân và chuyên gia để hoàn các quy định pháp luật, đảm bảo sau khi được thông qua đảm bảo tính khả thi, giảm thiểu nhất vướng mắc, khó khăn.
Ngoài ra, cần quy định cụ thể về tiêu chí khu vực quản lý nghiêm ngặt chuyển mục đích sử dụng đất, khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất; điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất ở khu vực bị hạn chế, làm cơ sở cho việc lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đây cũng là căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Cuối cùng, bà Nam cho rằng, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 121 Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 chưa rõ, cần được biên tập lại cho rõ, tránh khi áp dụng có nhiều cách hiểu khác nhau.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần đáp ứng nhu cầu thực tiễn
GS.TS Lê Hồng Hạnh, Hội Luật gia Việt Nam khẳng định nội dung dự thảo về quy hoạch, kế hoạch chưa được quan tâm đúng mức và chưa thực sự đáp ứng yêu cầu thực tiễn phát triển quy hoạch của đất nước.
Theo ông Hạnh, điều 60 của Luật Đất đai không quy định các nguyên tắc theo đúng nghĩa. Một số nguyên tắc trong điều này thực chất là yêu cầu của sử dụng đất, trình. Theo đó, cần thể hiện đúng các nguyên tắc với tư cách là những yêu cầu định hướng, khái quát. Ở khía cạnh này Điều 135 Luật Đất đai 2013 chuẩn xác hơn.
“Khái niệm quy hoạch quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất ở khoản 1 điều 60 là không rõ ràng”, ông Hạnh nhấn mạnh. Không có quy hoạch phát triển nào mà không gắn với việc sử dụng đất.
Tuy nhiên, việc sử dụng đất trong các quy hoạch ngành đương nhiên phải là thành tố trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Các quy quy hoạch ngành là quy hoạch phát triển lĩnh vực theo chức năng quản lý. Yếu tố đất ở trong các quy hoạch này phụ thuộc vào Quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Vì thế việc đưa thêm khái niệm trên sẽ tạo ra những khó khăn lớn hơn cho quản lý và sử dụng đất đai.
Nội dung “Quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tổng hợp, cân đối, phân bổ nhu cầu sử dụng đất của các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất” cần cắt bỏ vì đây không phải là nguyên tắc lập mà là nội dung, yêu cầu của quy hoạch, kế hoạch.
Ông Hạnh cho rằng, các quy định về quy hoạch, kế hoạch của dự thảo chưa cho thấy sự gắn kết và mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển kinh tế xã hội quốc gia và quy hoạch đất đai. Cụ thể, quy định chung trong điều 62 không thể áp dụng trong thực tiễn. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội phải phù hợp với nhau, trách nhiệm của cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất và của cơ quan lập quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội sẽ như thế nào khi lập quy hoạch để đảm bảo tính phù hợp.
Bên cạnh đó, thời kỳ quy hoạch cần cụ thể, không thể lấy tầm nhìn để xác định. Trong điều 62 cũng như các điều ở các chương, mục khác của dự thảo quá lạm dụng các khái niệm định tính nhưng không mang tính quy phạm như tầm nhìn, hài hòa hóa, ổn định lâu dài. Điều quan trọng là pháp luật cần chỉ rõ các quyền và nghĩa vụ của các bên để có sự hài hòa hóa, ổn định lâu dài chứ không phải là đưa các tuyên bố chính sách này vào luật.
Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất phải dài hơn để tạo nền tảng ổn định cho hoạt động đầu tư. Sẽ rất bất lợi cho hoạt động thu hút đầu tư nếu tính ổn định của quy hoạch sử dụng đất thấp.
Với phương diện của người nghiên cứu, sau khi thực tế tại một số điểm, ông Lê Hồng Hạnh nhận thấy việc phân loại các quy hoạch, kế hoạch chưa hợp lý, chưa phù hợp với thực tiễn và sẽ gây khó khăn cho việc thực hiện.
Cụ thể, đất an ninh, đất quốc phòng là loại đất được dùng cho các mục đích quân sự, an ninh là các loại đất thực hiện chức năng đặc biệt. Đất quốc phòng, an ninh phải nằm trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
Các căn cứ, nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh, quốc phòng vẫn được quy định như các loại đất khác. Cần có những căn cứ, nội dung khác và cần có quy hoạch quốc gia riêng cho đất quốc phòng, an ninh dù được nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
Hoạt động quốc phòng, an ninh là hoạt động chức năng. Các hoạt động này rất đặc thù và gắn với nhu cầu phòng thủ quốc gia. Việc sử dụng đất cho các mục đích này cần được quy hoạch tổng thể trong Quy hoạch sử dụng đất quốc gia và cần được xác định rất rõ.
Một số vụ đại án tham nhũng đất đai đặt ra câu hỏi: Đất quốc phòng, đất an ninh vẫn dễ dàng bị lạm dụng do việc xác định định đất an ninh, quốc phòng không được quy hoạch một cách khoa học, hợp lý. Tình trạng đất quốc phòng được chuyển thành đất dự án, đối tượng giao dịch bất động sản đã xảy ra.
Hơn nữa, các hoạt động phòng thủ, an ninh cần có những bí mật rất cao nên việc quy hoạch đất quốc phòng an ninh cần được thực hiện theo một quy trình đặc biệt và chỉ được thay đổi theo thủ tục đặc biệt bởi Quốc hội.
Nếu thực sự có những tiêu chí chuẩn xác để xác định thế nào là đất quốc phòng, an ninh thì quy hoạch của loại đất này phải là vô thời hạn và chỉ được thay đổi khi có sự sửa đổi bởi cơ quan lập pháp, tức là cơ quan đã phê chuẩn quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
Khoản 1 điều 68 cần quy định theo hướng viện dẫn đến quy trình thủ tục lấy ý kiến văn bản qui phạm pháp luật qui định trong Luật ban hành VBQPPL. Quy hoạch đất đai cũng là một loại văn bản pháp luật được Quốc hội hay Chính phủ ban hành.
Vì vậy, hoàn toàn có thể áp dụng các quy định về lấy ý kiến, thẩm định được quy định trong Luật này. Trong Điều 68 này chỉ cần quy định những vấn đề đặc thù, cá biệt. Giải pháp khác có thể là áp dụng các quy định của Luật Quy hoạch, đặc biệt là điều 19 của Luật này. Về bản chất, quy hoạch sử dụng đất cũng là một loại quy hoạch và nó hoàn toàn chịu sự điều chỉnh của Luật quy hoạch 2017.
Kiểm soát quyền lực nhà nước trong thực thi quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân
Bàn về vấn đề kiểm soát quyền lực nhà nước trong thực thi quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) có bổ sung thêm quyền và nghĩa vụ của công dân. Theo vị chuyên gia, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và thực thi quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai từ trước đến nay luôn nhận được sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới nghiên cứu nói chung cũng như các nhà luật học nói riêng. Bởi lẽ, vấn đề này chi phối đến toàn bộ quá trình quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta.
Đặt trong bối cảnh Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi đang tổ chức lấy ý kiến nhân dân, việc soi chiếu các quy định về sở hữu toàn dân đối với đất đai tiếp cận dưới khía cạnh kiểm soát quyền lực nhà nước trong thực thi quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai là việc làm cần thiết, có ý nghĩa nhằm đưa ra góp ý hoàn thiện góp phần nâng cao chất lượng của Dự thảo Luật quan trọng này.
Ông Tuyến chia sẻ, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; trong khi nhiều nhà nước trên thế giới không có vai trò này.
Nhà nước với tư cách là một tổ chức chính trị - quyền lực tham gia vào các quan hệ pháp luật nhằm đại diện, bảo vệ cho lợi ích của xã hội, của toàn thể nhân dân.
Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai vừa với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai vừa với vai trò là tổ chức quyền lực công được nhân dân trao quyền quản lý xã hội.
Theo đó, để Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được hoàn thiện hơn, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến kiến nghị với ban soạn thảo cần bổ sung cơ chế để giám sát Chính phủ và Uỷ ban Nhân dân các cấp cấp trong việc thực thi quyền đại diện sở hữu toàn dân về đất đai cụ thể hơn, qua đó giám sát quá trình thực thi pháp luật về đất đai ở địa phương.
Bổ sung thêm, ông Tuyến cho biết tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bổ sung 1 điều quy định về vai trò, trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên trong tham gia xây dựng, phản biện chính sách pháp luật về đất đai.
Trong đó, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam các cấp vừa được tham gia xây dựng bảng giá đất, tham gia vào hội đồng thẩm định giá đất vừa có quyền giám sát về quản lý và sử dụng đất đai.
Ông Tuyến cho rằng không nên cho Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam nêu ý kiến về trường hợp cần thiết phải thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trường hợp cưỡng chế khi thực hiện thu hồi đất; tham gia vào xây dựng bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất;… vì theo quan điểm của ông Tuyến “vừa thẩm định giá, vừa có quyền bỏ phiếu, vừa giám sát thì rất khó”.
Do đó, để đảm bảo tính công bằng, minh bạch, vị chuyên gia khuyến nghị ban soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần xem xét lại về vai trò và trách nhiệm của Uỷ ban Mặt trận Tổ Quốc để đưa ra phương án tối ưu, nhằm phát huy hiệu quả giám sát của cơ quan quản lý này một cách tốt nhất.
10 nội dung mới tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Phát biểu dẫn đề tại hội thảo, TS.Trần Công Phàn – Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Luật gia Việt Nam, ĐBQH khóa XV, cho biết việc sửa đổi Luật Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng được Đảng, Quốc hội, Chính phủ và cả hệ thống chính trị hết sức quan tâm, có tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội tới tất cả các tổ chức và từ người dân.
Theo đó, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao", làm rõ các quan điểm chỉ đạo, mục tiêu và định hướng về đất đai và sửa đổi Luật Đất đai.
Việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai là nhiệm vụ trọng tâm của công tác xây dựng pháp luật trong nhiệm kỳ của Quốc hội khóa XV. Quốc hội dành tới 3 kỳ họp để có thời gian rà soát kỹ lưỡng thảo luận, cho ý kiến về Luật này. Mới đây, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã lần đầu thảo luận về dự án Luật Đất đai sửa đổi.
Sau khi hoàn thiện Dự thảo, Quốc hội cũng tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm huy động trí tuệ, tâm huyết của Nhân dân hoàn thiện dự án Luật.
Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Luật gia Việt Nam cũng giới thiệu 10 nội dung mới của dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến.
Thứ nhất, đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ thúc đẩy lẫn nhau để phát triển.
Thứ hai, hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thứ ba, quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Thứ tư, hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, giao dịch qua các sàn giao dịch đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại.
Thứ năm, hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Thể chế chính sách ưu đãi thông qua việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và các đối tượng chính sách.
Thứ sáu, hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp. Hoàn thiện các chế định về điều tiết của nhà nước để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước.
Thứ bảy, hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch. Tăng cường quản lý chất lượng đất, khắc phục tình trạng thoái hóa, suy giảm chất lượng đất. Quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp. Có các quy định để quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai có nguồn gốc nông, lâm trường và giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc.
Thứ tám, quy định về quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với kinh tế; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.
Thứ chín, đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất; bảo đảm quản lý, vận hành, kết nối và chia sẻ thông tin tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương. Đồng thời tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với giám sát, kiểm soát quyền lực.
Thứ mười, đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.
Góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế -xã hội
Phát biểu khai mạc hội thảo sáng 28/2, TS. Nguyễn Văn Quyền - Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam khẳng định dự án Luật Đất đai rất quan trọng, nếu làm tốt và tổ chức thực hiện tốt sẽ góp phần rất quan trọng trong phát triển kinh tế -xã hội đất nước trong những năm tới. Đây là dự án Luật được lãnh đạo Đảng, các cơ quan cấp cao của Đảng, Nhà nước, Quốc hội rất quan tâm.
“Vì vậy, để tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn phát triển mới của đất nước, các cấp, các ngành và toàn dân cũng đang kỳ vọng vào việc sửa đổi Luật Đất đai lần này để giúp cho việc triển khai Luật trong thời gian tới có kết quả tốt hơn”, TS. Nguyễn Văn Quyền nêu.
Trong quá trình hoàn thiện dự án Luật này, theo TS. Nguyễn Văn Quyền quan điểm chung là cần phải nghiêm túc nghiên cứu để thể chế hóa đầy đủ những chủ trương, đường lối của Đảng. Đặc biệt, phải khắc phục được những tồn tại hiện nay của Luật Đất đai 2013.
“Cần phải quán triệt tinh thần của Nghị quyết 18 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế chính sách, nâng cao hiệu lực hiệu quả, quản lý và sử dụng đất đai tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Đây là định hướng, chủ trương rất lớn”, Chủ tịch Nguyễn Văn Quyền nhấn mạnh.
Với tinh thần phát huy trí tuệ tập thể toàn dân tham gia góp ý vào dự thảo Luật Đất đai nên UBTV đã có Nghị quyết 671 về việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật, đồng thời Chính phủ cũng đã có Nghị quyết 170 về ban hành kế hoạch tổ chức lấy ý kiến nhân dân.
Chủ tịch Hội Luật gia đánh giá, trong hơn hai tháng qua, việc tham gia góp ý kiến vào dự thảo Luật Đất đai diễn ra rất sôi động trên cả nước, trên tất cả các cấp, các ngành…
Đối với Hội Luật gia Việt Nam, sau khi có Nghị quyết của UBTVQH Hội đã có kế hoạch triển khai lấy ý kiến toàn giới luật gia đối với dự thảo Luật Đất đai. Hiện, Hội đang giao cho tất cả các cấp Hội Luật gia của 63 tỉnh, thành, các chi hội luật gia trực thuộc cần có ý thức tham gia đầy đủ để có những ý kiến đóng góp gửi về Trung ương Hội Luật gia Việt Nam để Hội có những ý kiến chính thức đối với UBTVQH, Quốc hội về dự thảo Luật này.
Với vị trí là Hội tổ chức chính trị- xã hội-nghề nghiệp có gần 80.000 hội viên, có vị trí rất quan trọng trong tham gia chính sách, xây dựng pháp luật. Đặc biệt, Hội cũng rất quan tâm đến Luật Đất đai Hội Luật gia để làm sao có những ý kiến đóng góp chất lượng cao nhất trình Quốc hội.
“Chúng tôi đã cử cán bộ, lãnh đạo tham gia ban soạn thảo Luật Đất đai, các đồng chí cấp vụ, chuyên gia tham gia vào tổ biên tập. Suốt thời gian qua, Hội Luật gia Việt Nam đã có những hình thức nhất định góp ý kiến vào dự thảo Luật này”, TS. Nguyễn Văn Quyền cho biết.
Hôm nay, Hội Luật gia Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu lập pháp tổ chức hội nghị toàn quốc góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Nguyễn Văn Quyền mong muốn sẽ nhận được các ý kiến xác đáng, tâm huyết từ các chuyên gia tại Hội thảo.
Nội dung của hai buổi Hội thảo bao gồm: Bàn về cấu trúc Luật Đất đai, các định nghĩa và kỹ thuật trình bày của dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi; kiểm soát quyền lực Nhà nước trong thực thi quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; vai trò và trách nhiệm của MTTQ và các thành viên của Mặt trận trong quản lý và sử dụng đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và những vấn đề góp ý cần điều chỉnh trong Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi…
Cùng với đó là một số nội dung khác như: Bàn về quyền của người dân và cộng đồng dân cư trong quản lý và sử dụng đất đai, những vấn đề cần bổ sung trong Luật Đất đai 2013 sửa đổi; tích tụ, tập trung đất nông nghiệp và những vấn đề cần bổ sung trong Luật Đất đai 2013 sửa đổi; tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất kinh doanh…
Tại Hội thảo, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội sẽ trình bày tham luận “Kiểm soát quyền lực Nhà nước trong thực thi quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai”; tham luận của PGS.TS Nguyễn Thị Thu Hà, Trường Đại học Luật Hà Nội về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai năm 2013 và các Luật khác có liên quan và những vấn đề góp ý sửa đổi trong dự thảo; tham luận của ThS. Bùi Hồng Nhung - Khoa pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội với chủ đề bàn về các quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi; tham luận của ông Lê Văn Hợp - Phó Trưởng ban tư vấn pháp luật và Trợ giúp pháp lý (Hội Luật gia Việt Nam) với chủ đề chế độ quản lý và sử dụng đối với đất khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao và một số ý kiến sửa đổi, bổ sung Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi…
Đối tượng lấy ý kiến là các chuyên gia, các nhà khoa học, các cơ quan Trung ương và địa phương, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp; các chủ thể sử dụng đất và các chủ thể tham gia bảo vệ quyền lợi cho chủ thể sử dụng đất như: Các nhà nghiên cứu, Luật sư, chuyên gia tư vấn pháp lý…
Tiếp nối thành công của hai hội thảo góp ý Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Những định hướng chính sách lớn về đảm bảo quyền của người sử dụng đất" ngày 30/9/2022; hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất” diễn ra ngày 18/10/2022, hai hội thảo lần này Hội Luật gia Việt Nam nhận được nhiều ý kiến đóng góp của các chuyên gia, nhà khoa học và các hội viên giàu kinh nghiệm đến từ các Chi hội Luật gia của các bộ ngành ở Trung ương để góp phần hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XV (vào tháng 10/2022) và theo quy trình xem xét, thông qua tại 3 kỳ họp Quốc hội (sau khi cho ý kiến lần đầu, Quốc hội sẽ thảo luận cho ý kiến lần 2 tại Kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023, thảo luận lần thứ 3 và xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội vào tháng 10/2023).
Hoàng Bích - Mạnh Quốc - Nguyễn Nhung- Tú Anh - Thanh Hồng - Phương Anh
Ảnh: Phạm Tùng
