Nên khuyến khích nhà đầu tư thoả thuận với người sử dụng đất khi làm dự án

Ngày 30/9, Hội Luật gia Việt Nam đã tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Những định hướng chính sách lớn về đảm bảo quyền của người sử dụng đất".

Phát biểu tham luận tại Hội thảo, GS.TS Lê Minh Tâm, nguyên Phó Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam, nguyên Hiệu trưởng Đại học Luật nhấn mạnh đất đai là một lĩnh vực hết sức quan trọng, nhưng cũng hết sức phức tạp, tinh tế và nhạy cảm. Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) lần này có phạm vi rất rộng, nhiều lĩnh vực và có nhiều bước phát triển, đổi mới.

Theo đó, GS. TS Lê Minh Tâm cho rằng Luật Đất đai có liên quan rất chặt chẽ và mật thiết với nhiều luật khác trong hệ thống thể chế kinh tế thị trường như: Bộ luật dân sự, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản…

Vì vậy, việc xây dựng và hoàn thiện Luật Đất đai cần đặt trong tổng thể các mối quan hệ đa chiều tương tác của các luật có liên quan để đảm bảo thống nhất, không trùng lặp, chồng chéo, mâu thuẫn đặc biệt không hạn chế, cản trở các hoạt động thuộc các lĩnh vực có liên quan, nhất là lĩnh vực đầu tư, kinh doanh, phù hợp với định hướng phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa mà Đảng ta xác định.

Theo đó, GS.TS Lê Minh Tâm, trong dự thảo Luật vẫn còn có một số quy định cần thiết phải được rà soát và chỉnh lý cho phù hợp. Ví dụ: Điều 6 của dự thảo Luật quy định về Người sử dụng đất chưa có quy định về đối tượng là người nước ngoài, trong khi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở của Việt Nam… Đề nghị ban soạn thảo ra soát, đảm bảo tính thống nhất.

"Trong dự thảo lần này cũng một điểm lưu ý đó là tại quy định của Điều 4 dự thảo Luật để bảo đảm tính thống nhất với nguyên tắc áp dụng pháp luật được quy định tại Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật:“Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”.

Luật đất đai hay Luật khác đều do Quốc hội ban hành, do đó đề nghị tính toán lại phương án này để phù hợp với Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật", nguyên Phó Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam bày tỏ.

Bên cạnh đó, theo GS. Lê Minh Tâm, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định một cách toàn diện, đầy đủ và phù hợp các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đã kịp thời thể chế hoá quan điểm Nghị quyết số 18, đặc biệt là đã bổ sung một số quy định mới về quyền của người sử dụng đất. Đây được xem là thành công của dự thảo lần này nhưng vẫn còn nhiều điều mà chúng ta chưa đề cập đến.

Ví dụ: Điều 6 của dự thảo Luật quy định về Người sử dụng đất chưa có quy định về đối tượng là người nước ngoài, trong khi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở của Việt Nam. Đây là những bổ sung rất cần thiết, đáp ứng nhu cầu cấp bách đang dặt ra hiện nay.

"Về vấn đề Nhà nước thu hồi đất, tôi cơ bản nhất trí với quy định của Điều 69 về những trường hợp Nhà nước thu hội đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, cũng cần có quy định rõ hơn về quyền hạn và trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền để làm căn cứ cho việc thu hồi và bảo đảm tính cụ thể, minh bạch của pháp luật và tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện và kiểm tra giám sát của Nhân dân. Tán thành nhưng nên có quy định rõ hơn về vấn đề chủ thể và thẩm quyền trong việc thu hồi đất", GS. TS Lê Minh Tâm nêu quan điểm. 

Theo ông Tâm, đối với những trường Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 70, đây cũng là những trường hợp cần thiết được quy định cụ thể trong Luật. Tuy nhiên, cần có sự phân biệt từng trường hợp cụ thể để có những quy định phù hợp. Trong đó, cần chú trọng nhiều tới những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để xây dựng dự án đô thị, nhà ở thương mại. Thực tiễn đã cho thấy, đây là những trường hợp tương đối nhạy cảm, dễ bị lợi dụng, dễ gây ra sự bức xúc, bất bình, phản đối, khiếu kiện của người dân và cộng đồng dân cư có lợi ích liên quan.

Vì vậy, đối với những trường hợp này cần phải có sự đánh giá, cân nhắc thận trọng, bảo đảm hài hoà về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và người quản lý, trên cơ sở bảo đảm đoàn kết và đồng thuận.

“Trong dự thảo nói nhiều đến quản lý nhưng cần quan tâm đến cả 3 vấn đề vì tính quan trọng của mỗi vấn đề là ngang nhau. Cần chú trọng nhiều tới tính dân sự của vấn đề và nên quy định theo hướng khuyến khích nhà đầu tư thoả thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Hạn chế tối đa việc thu hồi đất cho các mục đích trên bằng phương pháp hành chính", ông Tâm nêu ý kiến đóng góp.

Ngoài ra, về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, theo quy định như khoản 1 Điều 149 Dự thảo Luật thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất. Trong khi đó, tại khoản 2 Điều 164 Dự thảo quy định về các phương thức tích tụ đất nông nghiệp: a) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; b) Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Quy định này hoàn toàn không liên kết tới hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 149 dự thảo Luật. Điều này có thể dẫn đến cách hiểu là hoạt động tích tụ đất đai là không giới hạn về hạn mức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

Vì vậy, GS. Lê Minh Tâm đề nghị xem xét lại quy định tại hai điều luật này để ghi nhận thống nhất trong dự thảo Luật. Trường hợp Điều 149 không ghi cụ thể hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Luật thì có thể giữ nguyên khoản 2 của Điều 164; trường hợp giữ nguyên khoản 1 Điều 149 thì cần chỉnh lý khoản 2 Điều 164, có sự liên kết tới Điều 149.

Ông bày nói: "Quan điểm của tôi đề nghị không ghi cụ thể hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai mà giao cho địa phương quy định cụ thể cho phù hợp với điều kiện của từng địa phương, tạo điều kiện cần thiết thì người sử dụng đất có thể tích tụ đất cho các nhiệm vụ cụ thể".

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, GT.TS Lê Minh Tâm nhất trí với dự thảo Luật là, các tranh chấp về đất đai, tranh chấp về đất đai và tài sản gắn liền với đất do Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật, đồng thời cho ông cũng cho rằng điều này cũng phù hợp với nguyên tắc pháp quyền