Góp ý Luật Đất đai (sửa đổi): Kiến nghị để khung giá đất và bỏ bảng giá đất

Tiếp nối thành công của hai hội thảo góp ý Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Những định hướng chính sách lớn về đảm bảo quyền của người sử dụng đất" ngày 30/9/2022; hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất” ngày 18/10/2022, trong hai ngày 28/2 - 1/3 Hội Luật gia Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu lập pháp tổ chức Hội nghị toàn quốc góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Hội nghị diễn ra dưới hình thức trực tiếp và kết nối trực tuyến với 63 Hội Luật gia các tỉnh, thành phố.

Kiến nghị để khung giá đất và bỏ bảng giá đất

Phát biểu đóng góp ý kiến liên quan đến xác định giá và các phương pháp xác định, bảng giá, khung giá…, Luật sư Vũ Xuân Nam – Phó Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Việt – Trung Asean (Hội Luật gia Việt Nam) cho rằng cần xác định rõ đất đai là gì? Ý nghĩa với việc xác định giá?

“Chúng ta so đất đai với hai loại hàng hóa hiện nay được kiểm soát giá rất chặt là xăng dầu và điện lực, xem rằng đất đai quan trọng bằng hoặc ít nhất bằng hai loại hàng hóa đó. Ngoài ra, còn nhiều loại hàng hóa khác thì Nhà nước đang kiểm soát giá bằng các biện pháp gì?”, LS. Nam nêu dẫn chứng và cho rằng cần tìm giá thị trường để đưa vào bảng giá đất, nhưng việc này khó khả thi.

 

Bởi theo LS.Nam, các hàng hóa khác sản xuất hàng loạt, có thể tính yếu tố đầu vào đầu ra, chi phí tiêu thụ. Nhưng, đất đai không phải như vậy, bây giờ chạy theo thị trường xem giá đất bao nhiêu để định giá mà không đúng là phạm luật. Từ đó, ông đặt vấn đề “tại sao lại như vậy? tại sao Nhà nước không kiểm soát giá giống như những hàng hóa kia?”. Ông cho rằng, đất đai không phải hàng hóa, nhưng quyền sử dụng đất khi Nhà nước đưa vào thị trường giao dịch thì nó là hàng hóa, dạng quyền tài sản.

Theo LS.Nam, nếu Nhà nước định giá hoàn toàn thì sẽ không có thị trường, nên ông cho rằng vẫn phải để hình thành thị trường bất động sản, thị trường đất đai. Nhưng, với giá thì Nhà nước phải kiểm soát giá, các biện pháp kiểm soát giá như trong Luật Giá đã nêu.

Không đồng tình với việc bỏ khung giá đất thay bằng bảng giá đất, LS. Nam luận giải, bảng giá đất là giá đất cố định, còn khung giá đất mới là sự điều chỉnh mềm dẻo.

“Thị trường phải mềm dẻo, chứ không thể cố định được. Tôi lấy ví dụ, hai mảnh đất cạnh nhau, một mảnh đất “thoát hậu” và “nở hậu” khác nhau rồi, bảng giá đất là bằng nhau vì cùng vị trí, nhưng thị trường sẽ điều chỉnh đất “thoát hậu” giá sẽ rất thấp hơn giá bên cạnh. Nếu là khung giá đất thì có thể điều chỉnh được, còn nếu là bảng giá đất thì không điều chỉnh được”, LS. Nam phân tích và cho rằng ai ra khung, ra bảng giá đất quản lý vĩ mô thì đó là việc quản lý Nhà nước. Từ đó, ông kiến nghị để khung giá đất và bỏ bảng giá đất.

Bịt lỗ hổng mang tên "Quy hoạch"

Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trường Sơn đưa ra 4 nhóm vấn đề kiến nghị sửa đổi, bổ sung, bao gồm: Bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng ký đất đai; thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giá đất; tài chính đất.

Đầu tiên, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất là điều quan trọng cần phải lưu ý. Lý do là bởi, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hiện nay đang tách biệt giữa quản lý đất quản lý tài sản khác gắn liền với đất. Điều này đang gây khó khăn cho nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong việc quản lý, từ đó gây thất thu thuế cho nhà nước, khó khăn về tiếp cận cho người dân, doanh nghiệp.

“Liên quan đến vấn đề có giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền đang không phù hợp với nội tại của dự thảo. Bởi trong dự thảo vẫn quy định một số trường hợp không cần giấy chứng nhận. Chính vì vậy, tôi cho rằng như vậy sẽ xâm phạm đến quyền lợi cơ bản của người dân”, ông Trương Anh Tuấn nói.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật sư Tuấn cho rằng, thông tin về bản đồ địa chính là cơ sở để thực hiện các quyền, trách nhiệm của người sử dụng đất. Vì vậy, công dân, người sử dụng đất phải được quyền tiếp cận bản đồ địa chính để thực hiện quyền, trách nhiệm của mình.

Theo ông Tuấn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung căn bản để quản lý và sử dụng đất đai, ảnh hưởng trực tiếp tới từng người dân, tổ chức kinh tế. Khi thực hiện lấy ý kiến công khai, nhưng phiên họp thẩm định không công khai, việc tiếp thu, giải trình cũng không công khai, minh bạch thì mới làm được một nửa việc lấy ý kiến người dân. Người dân không được tham dự vào những nội dung quan trọng liên quan tới nhà cửa, đất sản xuất, kinh doanh của mình là điều không phù hợp.

Hiện nay, nhiều ý kiến vẫn nêu lỗ hổng về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nảy sinh những sai phạm, vì vậy, cần phải siết chặt, làm đầy đủ các nội dung như lập từ đầu để hạn chế những tiêu cực nảy sinh trong nội dung này.

Về đăng ký đất đai, Luật sư Trương Anh Tuấn cho biết, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, ngoại trừ quyền sở hữu trong công trình xây dựng nhiều tầng là bắt buộc đăng ký sở hữu tài sản. Đây là điều cần sửa đổi vì đối với công trình cao tầng, nếu không đăng ký sở hữu tài sản thì không thể đăng ký đất và tài sản gắn liền với đất, đồng thời, không cấp được Giấy chứng nhận cho người sử dụng, người được giao.

Ngoài ra, ông Tuấn cho rằng cần tính tới việc thống nhất khái niệm giữa quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai liên quan tới quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không.

Chia sẻ về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giá đất; tài chính đất, Luật sư Tuấn cho rằng giá đất trước và sau khi thu hồi giống nhau là cùng khu đất nhưng có rất nhiều điểm khác biệt.

Kể cả trường hợp thửa đất bị thu hồi cùng là đất ở, thì thửa đất sau khi bị thu hồi vẫn có những giá trị gia tăng nên giá sẽ vẫn cao hơn. Vì vậy, ông Tuấn nhấn mạnh xác định giá đất có mục đích cuối cùng là thực hiện việc phân chia lợi ích giữa người bị thu hồi với nhà đầu tư phát triển đất.

Nếu trong điều kiện thị trường vận hành ổn định theo đúng quy luật cung cầu thì giá đất sẽ được xác định phù hợp với nội tại thị trường. Nhưng khi xuất hiện yếu tố đầu cơ, làm xuất hiện sự giả tạo trong cung và cầu thì giá sẽ không đúng bản chất thị trường. Vì vậy, sẽ xuất hiện tình trạng giá quá cao hoặc quá thấp, thị trường đóng băng, lúc nóng, lúc lạnh.

Ông Tuấn nhận định, về giá đất hiện nay liên quan tới dịch Covid-19 vừa qua, nên phải đợi giá ổn định thì thị trường mới bình ổn trở lại. Ngoài yếu tố thể chế, pháp lý cũng can thiệp vào thị trường làm khan hiếm nguồn hàng.

Do đó, Luật sư Trương Anh Tuấn kiến nghị cần phải xây dựng cơ chế tài chính, chống đầu cơ đất đai vì nếu xây dựng được cơ chế, biện pháp tránh mua nhiều đất, sở hữu nhiều nhà, thì sẽ không còn hiện tượng buôn đất, buôn nhà.

Theo đó, việc đầu cơ đất đai dẫn tới hệ lụy về kinh tế: Giá đất bị đẩy lên cao phi mã, gây tăng chi phí sản xuất, dịch vụ; tăng tỉ lệ chi phí mặt bằng liên quan đến đất; làm giảm năng lực cạnh tranh doanh nghiệp, giảm sức hút đầu tư của quốc gia; nguồn thu Ngân sách của Nhà nước bất ổn, không ổn định vì mọi nhà, mọi cơ quan hướng tới bán đất để lấy tiền, cán bộ, công chức, người lao động không dùng được lương để mua nhà, buộc phải tham nhũng, tiêu cực thì mới đủ tiền mua nhà đất.

Điều này cũng dẫn đến những hệ lụy về xã hội làm phân hóa giàu nghèo; tăng nguy cơ xuất hiện lợi ích nhóm. Đồng thời làm gia tăng khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo về đất đai diễn ra thường xuyên, tiềm ẩn nguy cơ tổn hại tới tình hình an ninh, trật tự và quốc phòng của đất nước.

Luật sư Trương Anh Tuấn đề xuất, để không ảnh hưởng tới đầu tư, phát triển bất động sản, nên quy định: những nội dung trên không áp dụng cho các dự án phát triển bất động sản. Tuy nhiên, dự án cho việc mua bán nhà đất trong thời gian ngắn, từ 1 đến 5 năm thì vẫn bị áp dụng quy định thuế suất cao về thuế thu nhập, thuế tiêu thụ đặc biệt, không được vay vốn, thế chấp để mua bán nhà, đất.

Hài hòa lợi ích: Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng

ThS. Phương Hữu Oanh – Nguyên Kiểm soát viên của VKSND Tối cao, nguyên Vụ trưởng vụ giải quyết các vụ án hành chính, vụ việc kinh doanh thương mại, lao động và những việc khác theo quy định pháp luật đã nêu quan điểm về tầm quan trọng của Luật Đất đai vì đây là luật lớn.

Ông đánh giá trên phương diện khoa học, thì Luật Đất đai quan trọng không kém Bộ Luật Dân sự 2015. Bởi Luật Đất đai điều chỉnh rất nhiều mối quan hệ từ nhà nước đến tổ chức xã hội, cá nhân, công dân. Vậy nên, vấn đề cần giải quyết là những tồn tại, mẫu thuẫn mà trước đây chưa giải mã được.

Vị Thạc sỹ đề xuất cần làm rõ khái niệm về chế độ chủ sở hữu. Trong quy định của Luật Dân sự thì “đất đai là tài sản công”, khi xác định tài sản thì sở hữu được nên cần quy định, không né tránh vấn đề này. Quyền định đoạt của chủ sở hữu vẫn quy định được theo hướng nhà nước có quyền giao đất cho ai.

Với ý kiến đấu giá thực chất là bán đất để tăng ngân sách Nhà nước thì ông cho rằng là sai lầm, bởi nó liên quan đến giá trị sử dụng, quyền sử dụng. Vậy nên xác định quyền sở hữu nhà nước là có cở sở.

Hiện tại, giá đất theo dự thảo mới dừng lại ở vấn đề liên quan đến quyền sử dụng. Do đó, Trung ương cần có định hướng để đem lại lợi ích cho ba bên bao gồm Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng. Thực tế, quyền và lợi ích hiện nay chưa hài hoà, tương thích. Đây cũng là một nguyên nhân lớn dẫn đến việc giải phóng mặt bằng chậm, Nhà nước cần can thiệp để doanh nghiệp có lợi ích, thúc đẩy việc giải phóng mặt bằng tại nhiều nơi, nhiều dự án đang bị chậm tiến độ.

Về thời hạn sử dụng đất, hiện đang có hai phần là có hạn và không có thời hạn. Thế nhưng thời gian có hạn chưa được làm rõ. Theo đó, cần quy định thế nào là ổn định lâu dài, thời gian dừng lại khi ổn định là bao giờ, cần thời gian cụ thể.

Cần bổ sung về chế định công nhận quyền sử dụng đất bởi đã được quy định nhưng chưa thực sự rõ ràng. Thực tiễn, đất sử dụng lâu dài từ đời cha ông có rất nhiều trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những gia đình sử dụng đất trước năm 1945 thì cơ quan nhà nước phải có trách nhiệm cấp giấy cho họ. Tuy nhiên, việc này hiện đang chưa giải quyết được.

Bên cạnh đó, cũng cần làm rõ về quy định cá nhân, hộ gia đình, trường hợp nào là đất hộ gia đình. Phải nêu quy định cụ thể người đại diện hộ gia đình, đại diện cộng đồng là ai, nêu rõ khái niệm thế nào là hộ gia đình để giải quyết.

Phương pháp xác định giá đất hiện nay nghe qua thì tạm ổn nhưng thực chất lại không ổn. Thực trạng giá đất đang rất ảo khi giá thực khác, giá ngoài khác nhằm mục đích trốn thuế. Do khi trao đổi mua bán đất giao dịch bằng tiền mặt nên chưa thể xử lý rõ. Vậy nên, cần hình thành sàn bất động sản để quy định chung về giá, người mua và người bán có thể khảo giá qua sàn tránh việc mua bán chuyển nhượng ảo và Nhà nước có thể kiểm soát ngân sách.

Hơn nữa, phương pháp xác định giá đất chưa đặt vấn đề trong trường hợp giá đóng băng. Có những phiên đấu giá được tổ chức không có người tham gia, nên cần đưa trường hợp này vào để xử lý. Quy định hiện nay tương đối nhiều nhưng chỉ phản ánh hình thức chứ chưa xác định về vấn đề xã hội.

Cần thiết phân biệt rõ tích tụ và tập trung đất đai

Theo ThS. Ngô Thị Hồng Ánh - Khoa Luật Kinh tế - Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh, Luật Đất đai 2013 không giải thích khái niệm hạn mức sử dụng đất, và Dự thảo Luật Đất đai năm 2023, vẫn chưa có giải thích khái niệm hạn mức sử dụng đất.

Bà Ánh đặt vấn đề tại Khoản 3 Điều 14 quy định về quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai được “Quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp”.

Theo quy định tại Điều 171 về hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất, so với Luật Đất đai 2013 quy định không quá 10 lần hạn mức giao đất, tức được mở rộng hơn so với Luật Đất đai 2013 là 5 lần, còn đối với hạn mức giao đất vẫn giữ nguyên.

Bà Ánh cho biết, hiện nay, có một số ý kiến đề xuất bỏ hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, có quan điểm còn cho rằng nên bỏ quy định về hạn mức sử dụng đất, có quan điểm cho rằng cần quy định hạn mức sử dụng đất, đặc biệt là đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, theo bà Ánh ý kiến cho rằng cần quy định hạn mức để đảm bảo chính sách người cày có ruộng là một trong những chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước ta, Nghị quyết 18 cũng không đặt ra vấn đề mở rộng hạn mức giao đất mà chỉ mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương.

“Việc quy định về hạn mức trở thành điểm nghẽn, cản trở quá trình hiện đại hóa, phát triển nông nghiệp ở Việt Nam hiện nay. Do vậy, cần thiết phân biệt rõ tích tụ và tập trung đất đai, việc tập trung đất để nông dân có điều kiện về vốn, kinh nghiệm sản xuất, áp dụng khoa học công nghệ thì sẽ thúc đẩy, khuyến khích nông dân đầu tư, nhằm phát triển nền nông nghiệp hiện đại”, ​​đại diện Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh cho hay.

Ngoài ra, Dự thảo Luật Đất đai quy định còn về thời hạn sử dụng đất theo hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất và thậm chí theo thời hạn thực hiện dự án đầu tư mà có hai loại đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.

Bà Ánh lấy ví dụ trường hợp dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất và đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập tự đảm bảo chi thường xuyên và đầu tư xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, các công trình sự nghiệp khác và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh thì thời hạn không quá 70 năm.

Bà Ánh cho rằng, Luật Đất đai ban hành là để thực hiện việc quản lý Nhà nước về đất đai, mặt khác để chủ thể sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định.

Tuy nhiên, quy định Dự thảo Luật Đất đai hiện nay vẫn gây khó khăn cho người sử dụng đất, ở chỗ, quy định vẫn từ phía Nhà nước áp đặt quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng từng loại đất. Điều này rất khó khăn cho người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

Từ đó, bà Ánh đề xuất để thuận lợi cho người sử dụng đất, nên quy định quyền và nghĩa vụ của từng chủ thể sử dụng đất theo từng loại đất cần quy định thời hạn chung cho mọi chủ thể sử dụng đất, mọi loại đất và quy định thời hạn sử dụng đất không theo dự án đầu tư và thống nhất theo cách phân loại các loại đất được quy định tại Điều 10 Dự thảo Luật Đất đai.

Thậm chí hiện nay, nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất hỗn hợp nhiều loại đất trong cùng một dự án dẫn đến vướng mắc giữa quy định Luật Đất đai với Luật Đầu tư khi triển khai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì việc phân loại đất quá chi tiết, thêm nhiều điều kiện về hình thức sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất chỉ làm cho quy định Luật Đất đai kém hấp dẫn, gây khó khăn phiền hà cho người dân và doanh nghiệp, tạo cơ hội cho tham nhũng, tiêu cực.

Bà Ánh lấy ví dụ quy định đối với 07 loại chủ thể sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai, đối với chủ thể có quyền và nghĩa vụ sử dụng các loại đất giống nhau có thể gom chung lại để quy định.

Điều đó thuận lợi cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết những vấn đề về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, chuyển nhượng, công nhận quyền sử dụng đất… và các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định Luật Đất đai.

Đặc biệt, đối với hạn mức sử dụng đất nông nghiệp bằng chính sách thuế sử dụng đất, từ đó bà Ánh gợi ý dự thảo Luật Đất đai nên quy định mở rộng đối với vấn đề hạn mức sử dụng đất nói chung, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp và đất ở nói riêng, cùng với việc thay đổi cách tính thuế, mức thuế suất nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách thuế để nhằm đồng bộ hóa hệ thống pháp luật đất đai với pháp luật có liên quan để nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả.

Đảm bảo nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Nêu một số kiến nghị thêm vào Dự thảo, Bà Ung Thị Xuân Hương, Hội Luật gia Tp.HCM cho rằng cần quy định các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Dù trong luật cũ cũng như dự thảo mới đều đã có, nhưng quy định này cần được mở rộng hơn, để thống nhất cần làm rõ về mục đích, tiêu chí lúc nào nhà nước cần thiết thu hồi đất.

Bên cạnh đó, cần phải quy định những trường hợp cụ thể thu hồi đất để hài hoà lợi ích giữa người dân và nhà nước bởi đất đai là tài sản lớn, có ý nghĩa quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân.

Nếu có quy định rõ ràng, cụ thể về thu hồi đất sẽ giúp cơ quan quản lý tại địa phương dễ dàng tiến hành thu hồi đất, tránh xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, gây mất thời gian và ảnh hưởng đến tiến độ chung.

Thứ hai, về vấn đề bồi thường hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, đây vẫn luôn là một vấn đề vô cùng nhạy cảm.

Dù luôn được quan tâm và chú trọng nhưng hiện trong Dự thảo Luật vẫn còn nhiều ý chưa rõ ràng, hoàn chỉnh, chưa nhận được sự đồng lòng nhất trí cao độ của nhân dân, tồn tại nhiều tranh cãi.

Bà Hương đề xuất khi quyết định thu hồi đất cần có sẵn phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, từ đó giúp đồng bộ các khâu và tiến trình được trôi chảy. Đồng thời cũng tránh để xảy ra tình trạng thu trước rồi mới lên phương án bồi thường khiến quá trình thu hồi bị kéo dài.

Bên cạnh đó, nơi tái định cư mới cần đảm bảo bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Lấy ví dụ, vị đại biểu cho biết có những trường hợp thu hồi nhà mặt đất nhưng bồi thường chung cư, dù diện tích lớn hơn nhưng lại làm người dân mất đi kế sinh nhai, nơi làm ăn buôn bán khiến người dân không thể duy trì hoạt động thường ngày.

Do đó, nơi ở mới không những cần đảm bảo tốt hơn mà còn phải đảm bảo đầy đủ kế sinh nhau cho người dân. Đồng thời, cần đào tạo nghề để con em có nghề nghiệp ổn định, để có nơi ở mới tốt hơn.

Thứ ba, đại diện Hội Luật gia Tp.HCM đánh giá quy định cho phép chuyển nhượng, thế chấp đất thuê trả tiền hàng năm là một điểm mới đáng được khuyến khích trong Dự thảo.

Tuy nhiên, dù ủng hộ và khuyến khích cho chuyển nhượng, thế chấp đất thuê trả tiền hàng năm cũng cần chú ý các vấn đề nhà nước quản lý thế nào, giá thuê, chuyển nhượng ra sao.

Cùng với đó cũng phải quản lý các tổ chức tín dụng đứng ra thu tiền, cơ quan quản lý nhà nước đứng ra cho thuê đất.
Thứ tư, về vấn đề giá đất, bà Hương đánh giá cao việc bỏ khung giá đất. Từ đó, tiến tới xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường.

Vị chuyên gia đề xuất thay vì áp dụng bảng giá đất với một số loại đất thì nên bảng giá đất, theo đó giúp đồng bộ giá đất tại tất cả các địa phương, tránh tình trạng lách luật, ảnh hưởng người dân.

Thứ năm, vấn đề đất tôn giáo tín ngưỡng cũng cần được quy định rõ ràng hơn.

Cụ thể, hiện nay đời sống nhân dân cao, cơ sở tôn giáo không còn chỉ để thờ tự mà còn được xây dựng với mục đích kinh doanh nên cần có tiêu chuẩn định mức về việc thờ cúng không thu tiền nhưng kinh doanh thì phải thu tiền.
Việc thu tiền này để tránh thất thu, lạm dụng đất tôn giáo để hưởng lợi. Ban soạn thảo nên bổ sung thêm các quy định về đất nào bắt buộc phải thu tiền rõ ràng hơn.

Cuối cùng, về vấn đề thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Đại diện Hội Luật gia Tp.HCM đề xuất nên giao UBND giải quyết tranh chấp đối với đất chưa có giấy tờ để nhanh chóng, thuận tiện hơn. Còn với các vụ án tranh chấp đầy đủ giấy tờ có thể nộp lên toà án xử lý.

Việc phân chia cơ quan giải quyết sẽ giúp giảm tải áp lực cho toà án, đồng thời giúp thời gian giải quyết tranh chấp được nhanh chóng, thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, nếu người dân có nhu cầu kiện ra toà án thì người dân hoàn toàn có quyền lựa chọn cơ quan giải quyết.

Tăng tính khách quan của định giá đất

Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến - Chủ tịch Hội Luật gia Thành phố Hà Nội cho rằng có thể khẳng định nội dung dự thảo luật đã khá hoàn thiện, khi luật được ban hành sẽ giải quyết cơ bản những bất cập vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất đai; đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất.

Hiện nay chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định cụ thể về sử dụng chiều sâu trong lòng đất và chiều cao trên không. Do đó, ông đề nghị giải thích “nghĩa vụ của người sử dụng đất về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không. Cụ thể, được sử dụng chiều sâu bao nhiêu mét, sử dụng chiều cao trên không bao nhiêu mét.

Theo ông Tuyến nên quy định theo nguyên tắc: “Nếu không bị hạn chế bởi văn bản pháp luật chuyên ngành được sử dụng chiều sâu trong lòng đất và chiều cao trên không không hạn chế. Nếu bị hạn chế bởi văn bản pháp luật chuyên ngành thì thực hiện theo văn bản pháp luật chuyên ngành”.

Ông nêu rõ tổ chức tư vấn xác định giá đất có vai trò rất lớn trong xây dựng chính sách pháp luật đất đai trong đó có chính sách định giá đất. Theo quy trình định giá đất quy định trong dự thảo luật, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất tham gia vào 2 giai đoạn định giá đất: Giai đoạn 1 là tham gia xây dựng bảng giá đất; Giai đoạn 2 là tham gia Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

Việc tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất vào quy trình định giá đất tăng thêm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, khách quan của kết quả định giá đất. Cho nên, không thể quy định Sở Tài nguyên và Môi trường khi xây dựng bảng giá đất.

Sở Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài nguyên và Môi trường khi xác định giá đất cụ thể “được thuê” tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất” mà phải quy định “Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Mội trường phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất khi xây dựng bảng giá đất, khi xác định giá đất cụ thể".

Để tăng tính dân chủ và độc lập tương đối của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể, ông Tuyến đề nghị Ban soạn thảo rà soát giảm bớt thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất. Cụ thể, đại diện các Sở ở cấp tỉnh và các phòng ở cấp huyện; bổ sung vào Hội đồng thẩm định bảng giá đất và giá đất cụ thể một số thành viên đại diện các tổ chức chính trị - xã hội, thành viên của MTTQ như: Hội Liên hiệp Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Hội Nông dân...

Ông nhấn mạnh tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất có vai trò rất lớn trong xây dựng chính sách pháp luật đất đai, trong đó có chính sách xác định giá đất. Việc tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn xác định gia đất vào quy trình định gia đất làm tăng thêm tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ của các cơ quan định giá đất.

Vì vậy, theo ông không giao cho Chính phủ quy định điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất mà nội dung này phải quy định ngay trong Luật.

Theo đó, ông Nguyễn Hồng Tuyến góp một số ý kiến xây dựng chế định này. Cụ thể, tại điều 157 về tư vấn xác định giá đất, đề nghị bỏ khoản 2: Chính phủ quy định điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất. Thay vào đó, bổ sung điều 157a là “Chức năng, nhiệm vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.

Tại điều 158 về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, ông cho rằng nên bổ sung điều 158a là “Định giá viên, tiêu chuẩn định gia viên xác định giá” và bổ sung điều 158b là “Quyền và nghĩa vụ định giá viên”. Việc bổ sung này góp phần nâng cao năng lực của định giá viên, bao gồm tiêu chuẩn, quyền và nghĩa vụ để tăng tính độc lập trong quá trình xác định giá.

Cẩn trọng trong thu hồi đất

PGS.TS Nguyễn Phong Hòa, nguyên Phó Tổng cục trưởng, Tổng cục Cảnh sát bày tỏ sự quan tâm đến việc chồng chéo trong các văn bản pháp luật và Hiến pháp là điều cần phải rà soát lại một cách cẩn thận để cân nhắc tính phù hợp.

Đi vào nội dung các vấn đề về thu hồi, trưng dụng đất, góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), PGS.TS Nguyễn Phong Hoà chia sẻ, các nội dung được quy định hiện nay đã khá rõ ràng, tuy nhiên vướng mắc nhất trong thực tế hiện nay liên quan đến việc thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia.

Qua kinh nghiệm của mình, ông Hoà cho biết, hầu hết các vấn đề khiếu kiện đều xoay quanh vấn đề trên. Do thu hồi đất sai dẫn đến ép giá sai, gây ra nhiều vướng mắc.

Cụ thể, các dự án thương mại sử dụng đất không phải là đất ở là nguyên nhân dẫn đến tình trạng ép giá, không theo thoả thuận mà áp giá theo cơ chế từ trên xuống. Dẫn đến chênh lệch giá cả lớn. Chính vì vậy, ông Hoà đề nghị cần phải quy định cụ thể liên quan đến đất đai sử dụng các dự án thương mại để giải quyết cụ thể vấn đề này.

Về đất quốc phòng an ninh, theo ông Hoà, hiện nay vẫn còn nhiều lẫn lộn về mặt nội dung đối của quốc phòng với an ninh. “Theo tôi, nên tách quốc phòng với an ninh sẽ hợp lý, vì an ninh không liên quan nhiều đến các dự án đất đai, dự án thương mại mà chủ yếu là phục vụ”, ông Hoà nói.

Một số nội dung liên quan đến cơ sở đào tạo, cơ sở an dưỡng, doanh trại quân đội,... nếu chỉ quy định như nội hàm hiện tại thì sẽ gặp nhiều bất cập giữa phân biệt đất quốc phòng an ninh và đất quốc gia công cộng.

Ông Hoà đề nghị cần bổ sung khoản 8 của Điều 77 bằng liệt kê đầy đủ các cơ sở thuộc từng loại đất. Phải tách biệt rõ ràng, lấy ý kiến của các cơ quan chức năng như Bộ Quốc Phòng để phân biệt cụ thể.

Liên quan đến việc cưỡng chế thực hiện quyền trên, ông Hoà cho rằng việc giao trách nhiệm thực hiện cưỡng chế thu hồi đất cho lực lượng công an mặc dù không sai nhưng còn rất chung chung, không có trách nhiệm cụ thể khi sự việc đã xảy ra, gây ra nhiều khó khăn trong xử lý cưỡng chế, dẫn đến nhiều sai lầm trong thực tiễn.

Đề nghị công nhận đất không giấy tờ sử dụng trước 2014

Theo bà Tống Thị Thanh Nam, thành viên Hội Luật gia Việt Nam, bên cạnh các quy định nhằm tăng cường quản lý đất đai của nhà nước, Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi cũng làm rõ hơn quyền gắn với trách nhiệm của người sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho người sử dụng đất.

Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”, đăng ký lần đầu bao gồm “thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký” (nội dung nay cũng được tiếp tục kế thừa tại Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi).

“Tuy nhiên thực tiễn thi hành cho thấy việc thực hiện đăng ký đất đai của người sử dụng đất và người được giao để quản lý hoặc đăng ký tài sản gắn liền với đất rất ít”, bà khẳng định.

Mặc dù đây là quy định bắt buộc đăng ký đối với đất đai, tuy nhiên, quy định này cũng xuất phát nhằm đảm bảo quyền của người sử dụng đất, bởi việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận vào Sổ địa chính và có hiệu lực pháp lý.

Theo bà Nam, Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết hơn các trường hợp đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, theo đó đăng ký lần đầu bổ sung các trường hợp thửa đất được Nhà nước cho thuê để sử dụng, thửa đất được giao để quản lý, tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không….

Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc chỉ đạo rà soát, tổ chức thực hiện đăng ký lần đầu cho các trường hợp chưa đăng ký.

“Mặc dù theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người sử dụng đất đạt trên 97,6% diện tích, tuy nhiên những trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thời gian qua chủ yếu còn vướng mắc, không được cơ quan nhà nước tập trung tháo gỡ, mà một trong những nguyên nhân là do quy định pháp luật chưa bao quát hết thực tiễn đời sống xã hội”, thành viên Hội Luật gia Việt Nam nêu ý kiến.

Bà Nam cũng cho rằng, công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng trong các trường hợp có giấy tờ chứng minh về nguồn gốc quyền sử dụng đất và không có giấy tờ đảm bảo quyền và lợi ích của người đang quản lý, sử dụng đất.

Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi đã thiết kế 03 Điều (135, 136, 137) quy định các giấy tờ làm căn cứ và công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với từng trường hợp, chủ yếu kế thừa phần lớn các quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 cũng giao cho Chính phủ quy định chi tiết (Điều 141), tuy nhiên, cũng cần quy định cụ thể các trường hợp nhằm đảm bảo cơ chế xử lý hết các tình huống.

“Theo đó, quy định cơ chế giải quyết triệt để các trường hợp chưa được công nhận (chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), cần đảm bảo nguyên tắc người sử dụng đất đang quản lý, sử dụng đất ổn định lâu dài trước Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (01/7/2014) phải được nhà nước công nhận”, bà Nam đề xuất.

Việc công nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo các quyền của người sử dụng đất như tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp…, do vậy, việc không công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ (mặc dù họ đang quản lý, sử dụng không có tranh chấp và trên thực tế đã bỏ ra số tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng nhưng do không có giấy tờ hoặc bị thất lạc..); đồng thời cũng cần có cơ chế tài chính cho các trường hợp này.

Cần cẩn trọng khi quy định về tái định cư

Phát biểu tại Hội thảo, PGS.TS. Nguyễn Cảnh Quý, đại diện Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh cho rằng trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá phải thu hồi nhiều đất đai để xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, cơ sở hạ tầng. Đi đôi với đó, là việc đền bù, xây dựng các khu tái định cư cho người dân.

Qua nghiên cứu,  PGS.TS. Nguyễn Cảnh Quý cho rằng, các quy định về tái định cư trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về cơ bản đã phù hợp với thực tiễn tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam hiện nay.

Tuy nhiên để các quy định về tái định cư được đầy đủ, phù hợp, có tính khả thi hơn, chúng tôi cho rằng cần phải tiếp tục sửa đổi bổ sung và hoàn thiện một số vấn đề.

Thứ nhất, tại Điều 106 về “lập và thực hiện dự án tái định cư”, vị chuyên gia nêu quan điểm nên bổ sung tiến hành điều tra, khảo sát. Tái định cư gần sông, suối, núi cao sạt lở gây mất an toàn cho người dân. Do đó cần điều tra, khảo sát trước khi lập dự án tái định cư.

Thứ hai, tại Điều 106 về “lập và thực hiện dự án tái định cư”, ở khoản 1 có quy định UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư. Theo đó, ông Quý cho rằng UBND cấp xã tham gia tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để việc lập và thực hiện dự án tái định cư thuận lợi và hiệu quả hơn, phù hợp với thực tiễn tái định cư.

Thứ ba, tại khoản 2 Điều 106 "về các điều kiện đảm bảo của khu tái định cư", đại diện Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh khuyến nghị nên cắt bỏ hai cụm từ “hạ tầng kỹ thuật” và “hạ tầng xã hội” để tránh dài dòng khó hiểu, khó thực hiện và đi thẳng vào các điều kiện bảo đảm của khu tái định cư.

Đi sâu hơn vào vấn đề trên, ông Quý nêu tại điểm c khoản 2 Điều 106 quy định khu tái định cư phải đảm bảo điều kiện: "Phù hợp với điều kiện phong tục tập quán của từng vùng, miền".

Theo ông Quý, quy định này rất khó thực hiện, bởi vì ở Việt Nam có rất nhiều vùng, miền, có rất nhiều dân tộc, mỗi vùng, miền, mỗi dân tộc lại có những phong tục tập quán riêng, thậm chí có những phong tục tập quán lạc hậu.

Vì vậy để xây dựng được một khu tái định cư đáp ứng được điều kiện này là không khả thi. Quy định này sẽ tạo ra những khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện công tác tái định cư.

Từ đó có thể một số người dân dựa vào quy định này để khiếu kiện. Vì vậy, theo đó vị chuyên gia đề xuất cần phải xem lại quy định này hoặc sửa đổi khu tái định cư: "Phải phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền mà pháp luật thừa nhận".

Về vấn đề giá đất, Tại khoản 5 Điều 107 có quy định: “Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư”.

Theo PGS.TS. Nguyễn Cảnh Quý để tránh rườm rà khi xác định thẩm quyền quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất và giá nhà tái định cư, cần quy định cụ thể thẩm quyền.

“UBND cấp nào có thẩm quyền ra quyết định thu hồi, tổ chức thực hiện dự án tái định cư thì UBND cấp đó có thẩm quyền quyết định giá thu tiền sử dụng đất và giá bán nhà tái định cư”, ông Quý nêu quan điểm.

Về việc chi trả tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư, để chặt chẽ hơn PGS.TS đề xuất cần bổ sung vào quy định này thời gian chậm trả tối đa là bao nhiêu ngày để tránh tình trạng chủ đầu tư dây dưa, không chịu trả tiền bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi.

Bên cạnh đó phải có biện pháp xử phạt lũy tiến đối với chủ đầu tư khi hết thời hạn chậm trả mà vẫn không chịu trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất.

Kết luận, PGS.TS. Nguyễn Cảnh Quý nhấn mạnh Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần phải vừa bảo đảm quyền của người dân, vừa đảm bảo công tác quản lý của nhà nước về đất đai.

Đồng thời, ban soạn thảo Luật cần xem xét lại các ngôn từ, cách dùng từ sao cho trau chuốt, gọn ghẽ và dễ hiểu. Không nên dùng những khái niệm chung chung, dài dòng nhưng không cụ thể, gây khó cho các cơ quan quản lý trong quá trình thi hành Luật.

Tiếp tục chương trình Hội thảo, sáng 1/3, TS. Trần Công Phàn, Phó Chủ tịch, Tổng thư ký Hội luật gia Việt Nam, ĐBQH khóa XV; TS. Ngô Trung Thành, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội; ĐBQH khóa XV; TS. Nguyễn Văn Hiển, Viện trưởng Viện nghiên cứu lập pháp, Quốc hội điều hành phiên thứ 2 Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tham dự hội thảo có các khách mời: Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Đoàn Thị Thanh Mai; PGS.TS Dương Đăng Huệ - Nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật kinh tế - dân sự, Bộ Tư pháp.

Phát biểu mở đầu, TS. Trần Công Phàn, Phó Chủ tịch, Tổng thư ký Hội Luật gia Việt Nam cho biết hội thảo hôm nay sẽ tập trung vào quyền của các chủ thể sử dụng đất và các mối quan hệ pháp lý; vấn đề về tài chính, giá đất… rất mong các vị đại biểu phát huy tinh thần tập thể đóng góp ý kiến để có báo cáo tới cơ quan có trách nhiệm chỉnh sửa dự thảo Luật đạt hiệu quả nhất.

Hoàng Bích  - Nguyễn Nhung- Tú Anh - Thanh Hồng - Phương Anh

Ảnh: Hữu Thắng