Dự án chỉ định thầu
UBND tỉnh Khánh Hòa vừa có văn bản yêu cầu Sở Xây dựng tiếp tục kiểm tra để xác định có hay không tình trạng vi phạm mua bán, chuyển nhượng bất động sản tại Khu trung tâm đô thị Thương mại - Dịch vụ - Tài chính - Du lịch hay còn được biết đến là dự án sân bay Nha Trang cũ, từ sau khi đã xử lý vi phạm hành chính đến nay và báo cáo kết quả trước ngày 30/5/2019.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng, qua kiểm tra vào tháng 3/2018, chủ đầu tư dự án là CTCP Tập đoàn Phúc Sơn đã đưa bất động sản của dự án vào kinh doanh, thu tiền của khách hàng khi chưa đủ điều kiện là vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Thời điểm đó, Sở Xây dựng đã yêu cầu chủ đầu tư dừng ngay việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thu tiền của khách hàng, lập biên bản vi phạm và tham mưu UBND tỉnh ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với CTCP Tập đoàn Phúc Sơn trong tháng 5/2018 với mức phạt là 275 triệu đồng.
Tuy nhiên, theo phản ánh của báo chí thì hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản vẫn tiếp tục diễn ra.
Vào đầu tháng 5 vừa qua, Sở Xây dựng Khánh Hòa đã có buổi làm việc với CTCP Tập đoàn Phúc Sơn về việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản liên quan đến dự án.
Tại cuộc họp, Tập đoàn Phúc Sơn đã cung cấp văn bản về việc báo cáo đề xuất giải quyết khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện các dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
Lý giải về tình trạng mua bán, vi phạm đang diễn ra, đơn vị này cho biết: "Đến nay, việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản liên quan đến Khu trung tâm đô thị Thương mại - Dịch vụ - Tài chính - Du lịch là hoàn toàn ngoài tầm kiểm soát của nhà đầu tư".
Tập đoàn Phúc Sơn cũng khẳng định rằng nội dung này là hoàn toàn đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Tháng 11/2017, UBND tỉnh Khánh Hòa đã cấp giấy chứng nhận đầu tư cho Tập đoàn Phúc Sơn thực hiện 3 dự án BT tại Nha Trang để đổi khu đất vàng trên.
Dự án Nút giao thông Ngọc Hội nằm tại vị trí giao nhau giữa đường sắt với đường 23-10, thuộc xã Vĩnh Hiệp và phường Ngọc Hiệp. Tổng diện tích giao cho nhà đầu tư từ dự án là 5,49ha, tổng trị giá sử dụng đất tạm tính là 1.215 tỷ đồng, tương đương khoảng 22 triệu đồng/m2.
Dự án Đường vành đai kết nối nút giao thông Ngọc Hội (còn gọi là Đường vành đai 2) có tổng diện tích đất giao cho nhà đầu tư khoảng 9,15ha, tổng trị giá đất tạm tính khoảng 1.099 tỷ đồng, tương đương khoảng 12 triệu đồng/m2. Dự án nút giao thông kết nối khu sân bay Nha Trang, diện tích đất giao cho nhà đầu tư khoảng 6ha với trị giá sử dụng đất tạm tính gần 950 tỷ đồng, tương đương khoảng 16 triệu đồng/m2.
Ngày 1/2/2018, UBND tỉnh Khánh Hòa có quyết định điều chỉnh, bổ sung Quyết định 2139/QĐ-UBND, trong đó giao toàn bộ diện tích 62,3ha cho Tập đoàn Phúc Sơn để quản lý, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, sử dụng đất để thực hiện dự án Khu trung tâm đô thị, dịch vụ tài chính du lịch Nha Trang tại phân khu 2, phân khu 3 và phân khu 2A - phân theo thỏa thuận ghi tại 3 hợp đồng BT kể trên.
Tuy nhiên, cả 3 dự án BT đều không qua đấu giá mà được chỉ định thầu và nhà thầu không ai khác hơn là Tập đoàn Phúc Sơn và những công ty liên danh, liên kết với công ty này.
Trong quyết định điều chỉnh, bổ sung Quyết định 2139/QĐ-UBND của UBND tỉnh Khánh Hòa được ký ngày 1/2/2018 nêu rõ: “Nhà đầu tư không được phép chuyển nhượng, kinh doanh khi chưa đủ điều kiện theo qui định Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở…”.
Tuy nhiên, các dự án BT của Tập đoàn Phúc Sơn vẫn chưa hoàn thành nhưng phần đất làm dự án tại sân bay Nha Trang gần như đã bán sạch. Liên hệ tại các sàn giao dịch bất động sản, hầu hết các nhân viên kinh doanh đều cho biết hiện dự án không còn lô nào từ chủ đầu tư, các lô bán ra đều do người mua trước đó nhượng lại.
Dự án Khu trung tâm đô thị Thương mại - Dịch vụ - Tài chính - Du lịch đã được UBND tỉnh Khánh Hòa điều chỉnh cục bộ quy hoạch nhiều lần. Cụ thể, trong năm 2013, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu trung tâm dự án thuộc phân khu 2 và phân khu 3.
Ngày 21/9/2015, UBND tỉnh ban hành Quyết định 2615/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 Khu trung tâm dự án thuộc phân khu 2A. Tháng 9/2016, tỉnh điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 Khu trung tâm và các nút giao thông kết nối.
Ngày 03/03/2017, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 564/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch sử dụng đất và bổ sung các tuyến đường giao thông kết nối trong Đồ án điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 một số khu thuộc dự án Khu trung tâm này.
Đến ngày 07/7/2017, UBND tỉnh tiếp tục phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chia lô Khu cây xanh CX14 phục vụ tái định cư trong Đồ án điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 một số khu vực thuộc dự án.
Ngày 21/7/2017, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 2112/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500 một phần Phân khu 2, Phân khu 3 của Khu trung tâm đô thị trên nền sân bay Nha Trang cũ này.
Theo lần điều chỉnh này, tổng diện tích khu đất lập quy hoạch là 65,63ha. Trong đó phân khu 2A là 19,47ha, phân khu 2 và phân khu 3 có diện tích 46,16ha. Cơ cấu sử dụng đất gồm đất hỗn hợp (khách sạn - thương mại - nhà ở cao tầng), đất ở (chia lô, nhà ở biệt thự, nhà ở tái định cư và đất khách sạn), đất cây xanh thể dục thể thao,...
Lưu ý, việc điều chỉnh lần này nhằm hợp nhất các lần quy hoạch và điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu trung tâm đô thị Thương mại - Dịch vụ - Tài chính - Du lịch Nha Trang (thuộc phân khu 2, phân khu 3 và phân khu 2A).
Tháng 8/2017, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa ký 03 quyết định phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi 3 dự án giao thông thực hiện theo hình thức hợp đồng BT. Gồm: Các tuyến đường, nút giao thông kết nối khu sân bay Nha Trang; Nút giao thông Ngọc Hội; Đường vành đai kết nối nút giao thông Ngọc Hội tại Nha Trang.
Điều đặc biệt, quỹ đất đối ứng cho 3 dự án giao thông vào khoảng 20,64ha đều nằm trong dự án Khu trung tâm đô thị Thương mại - Dịch vụ - Tài chính - Du lịch thuộc sân bay Nha Trang cũ mà Công ty CP Tập đoàn Phúc Sơn làm chủ đầu tư và thi công theo hợp đồng BT. Tổng quỹ đất đổi lại được tỉnh Khánh Hòa thanh toán vào khoảng 20,64ha, với tổng giá trị tạm tính là 3.263 tỷ đồng. Tức là, giá đất thanh toán tạm tính vào khoảng 15,8 triệu đồng/m2.
Vào thời điểm này, đất nền dự án của Công ty CP Tập đoàn Phúc Sơn tại sân bay Nha Trang cũ giao dịch khá sôi động suốt mấy năm qua. Theo khảo sát, giá đất nền tại đây được rao bán công khai từ 60 triệu đồng/m2 cho đến 170 triệu/m2.
Đầu năm 2018, UBND tỉnh Khánh Hòa đã giao Sở TNMT “thuê đơn vị tư vấn độc lập khác" để kiểm tra lại kết quả xác định giá đất tại khu sân bay Nha Trang cũ. Trước đó, tỉnh đã cho ký hợp đồng thuê tư vấn để cung cấp "chứng thư xác định giá đất khu Trung tâm dịch vụ - thương mại - tài chính - du lịch Nha Trang".
Như đã nêu bên trên các sàn giao dịch vẫn ngập tràn thông tin bán đất nền dự án của Phúc Sơn tại sân bay Nha Trang cũ vẫn hoạt động rầm rộ ngay từ thời điểm 2015 đến 2017. Hiện giá đất khu vực này đã lên đến khoảng 200 triệu/m2.
Hàng loạt sai phạm trong dự án BT
Trong khi đó, vào cuối năm 2017, Bộ Xây dựng đã công bố danh sách các dự án dự kiến sẽ thanh tra trong năm 2018. Trong danh sách này dự án Khu trung tâm đô thị Thương mại - Dịch vụ - Tài chính - Du lịch của Công ty Cổ phần Tập đoàn Phúc Sơn được đánh giá là những dự án lớn nhất trong tầm ngắm.
Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại dư luận vẫn chưa nhận được thông tin kết quả thanh tra về dự án "đầy tai tiếng" này của Tập đoàn Phúc Sơn.
Trong khi đó, mới đây, đối với kết quả kiểm toán 1 số dự án BT ông Hồ Đức Phớc, Tổng kiểm toán nhà nước cho biết, việc giao đất chỉ định cho nhà đầu tư trái với quy định của Luật Đất đai; tạm tính tiền sử dụng đất để xác định giá trị đối ứng khi giao đất cho dự án BT tại thời điểm thực hiện dự án BT, đồng thời xác định giá đất theo phương pháp thặng dư cho phép tính chi phí dự phòng trong chi phí phát triển còn bất hợp lý, không sát hoặc phụ thuộc yếu tố chủ quan dẫn đến giá đất thấp, không sát giá thị trường làm thất thoát lớn tài sản, ngân sách nhà nước.
Hầu hết các dự án BT được chỉ định thầu, làm giảm tính cạnh tranh; thiết kế dự toán không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt. Các dự án BT thực hiện chủ yếu bằng vốn vay, làm tăng chi phí đầu tư dự án, tiềm ẩn nhiều rủi ro trong quá trình thực hiện.
“Đây là lỗ hổng lớn nhất làm thất thoát tài sản, ngân sách nhà nước. Kết quả kiểm toán đã kiến nghị xử lý tài chính 2.938 tỷ đồng, trong đó có dự án tỷ lệ xử lý tài chính lên đến 29% giá trị được kiểm toán”, ông Hồ Đức Phớc cho hay.
