Thủy Nguyên Mall là dự án Trung tâm thương mại được xây dựng trên đất đấu giá quyền sử dụng đất có thời hạn được chủ đầu tư (CĐT) xin giấy phép xây dựng nhiều dãy phố thương mại liên kết với nhau. Tọa lạc tại thị trấn Núi Đèo, Thủy Nguyên, TP Hải Phòng do Công ty CP dịch vụ bất động sản G5 (G5 Property) làm CĐT. Đơn vị phân phối là Công ty CP dịch vụ và đầu tư bất động sản Midland.
Theo Quyết định phê duyệt (điều chỉnh) quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 số 6990/QĐ-UBND ngày 6/12/2018 của UBND huyện Thủy Nguyên, dự án được xây dựng trên thửa đất có diện tích là 5381m2 của ông Tô Chí Công. Thời gian sử dụng đến ngày 20/11/2065. Quy mô của dự án bao gồm 96 căn hộ thương mại có diện tích từ 30 – 58 m2, mặt tiền tối thiểu 5m, chiều cao 5 tầng với 4 dãy nhà, tổng diện tích sàn xây dựng 15.841,5m2.
Tra trên công cụ tìm kiếm google với từ khóa “Dự án Thủy Nguyên Mall Hải Phòng” trong chưa đầy 1 giây sẽ cho ra khoảng gần 600.000 kết quả, trong đó đa phần là các kết quả mời chào mua, ký hợp đồng để sở hữu và hầu hết đều dùng cụm từ “Giá bán nhà phố thương mại Thủy Nguyên Mall từ 1,2 tỷ/lô” để mời chào khách hàng.
Nhưng theo tài liệu PV PhapluatNet có được, Dự án Thủy Nguyên Mall chỉ mới được UBND huyện cấp phép xây dựng vào ngày 4/5/2019. Chỉ sau đó hơn 10 ngày, đến 17/5, Công ty CP Dịch vụ bất động sản G5 đã ký kết hợp đồng với Công ty CP dịch vụ và đầu tư bất động sản Midland (Midland) để Midland trở thành đơn vị phân phối chính thức của dự án Thuỷ Nguyên Mall.
Hiện tại, dự án Thủy Nguyên Mall tại thị trấn Núi Đèo, Thủy Nguyên, TP Hải Phòng vừa mới khởi công nhưng đã thỏa thuận và ký kết khá nhiều hợp đồng với khách hàng có nhu cầu sở hữu dưới cái tên “Hợp đồng góp vốn xây dựng tài sản trên đất thuê” và khách hàng sẽ phải đóng tiền theo tiến độ, cụ thể đặt cọc trước 100 triệu sau đó đến ngày khi ký hợp đồng đóng tiếp 30% giá trị và các đợt tiếp sau theo tiến độ xây dựng.
Cụ thể nếu đồng ý thì khách hàng phải đặt cọc trực tiếp vào tài khoản của chủ đầu tư là 100 triệu đồng. Sau 7 ngày kể từ khi đặt cọc khách hàng sẽ được ký hợp đồng đặt cọc, lúc này phải thanh toán 30% tổng giá trị hợp đồng. Tiếp đó, sau khi đổ bê tông sàn tầng 2 (thời gian dự kiến: Tháng 9), khách hàng phải thanh toán tiếp 20% tổng giá trị hợp đồng; Sau khi đổ bê tông sàn tầng 4 (thời gian dự kiến: Tháng 11) thanh toán 20%; Dự kiến đến tháng 12 (cất nóc) khách hàng thanh toán 25%. Và 5% còn lại sẽ thanh toán vào tháng 6/2020 khi có thông báo bàn giao và ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản cho khách hàng. Ngoài ra, nếu khách hàng thanh toán sớm 95% ngay khi ký hợp đồng sẽ được chiết khấu 2% tổng giá trị hợp đồng.
PV được nhân viên môi giới của sàn bất động sản Midland khẳng định, dự án đã có nhiều khách đặt chỗ và ký trực tiếp với chủ đầu tư. Nhân viên bán hàng cho biết: “Bên em xây trung tâm thương mại và bán ki-ốt, shophouse. Dự án có 96 căn, xây 5 tầng, diện tích từ 30 – 58m2 tùy từng vị trí. Mặt tiền tối thiểu từ 5m trở lên. Bên em xây hoàn thiện hết cả bên trong và bên ngoài rồi. Đợt 1 bên em mới rao bán 30 căn, tùy từng vị trí có giá từ 1,2 tỉ đồng đến 2,1 tỉ đồng. Ví dụ như căn 43m2 mới ra là 2,1 tỉ đồng, còn căn 30m2 ở trong nội khu thì có giá là 1,2 tỉ đồng”.
Tiếp cận với hợp đồng đặt cọc này, có thể thấy rất rõ những nguy hiểm và rủi ro thuộc về phía khách hàng. Tại khoản 2.2, điều 2 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong thỏa thuận đặt cọc có ghi rõ: “Bên B (tức bên khách hàng – PV) trong vòng 7 ngày kể từ ngày đặt cọc sẽ thanh toán đầy đủ khoản tiền phải đóng đợt 1 (đã bao gồm khoản tiền đặt cọc) cho chủ đầu tư theo quy định của hợp đồng góp vốn và làm thủ tục ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư theo hướng dẫn của bên A. Nếu bên B không thanh toán đủ tiền hoặc không ký hợp đồng góp vốn theo đúng ngày sẽ mất số tiền đặt cọc giao cho bên A”.
Theo một số Luật sư cho biết có thể thấy rằng nhiều nguy hiểm và rủi ro cho khách hàng đang nằm tại các điều khoản của bản hợp đồng đặt cọc. Khách hàng sẽ mất trắng số tiền cọc nếu như không ký hợp đồng góp vốn sau đó 7 ngày. Hợp đồng đó với tên gọi đầy đủ là Hợp đồng góp vốn xây dựng tài sản trên đất thuê.
Chưa hết, kể cả khi khách hàng có ký với chủ đầu tư Hợp đồng góp vốn xây dựng tài sản trên đất thuê để không bị mất số tiền đặt cọc thì rủi ro tiềm ẩn vẫn còn đó ở hợp đồng góp vốn này. Bởi vì thời điểm hiện tại, dự án chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Theo ghi nhận của PV dự án vẫn chưa hoàn thành các hạng mục hạ tầng cơ bản để có thể mở bán như xây dựng đường nội bộ, điện, nước, rác thải… Tuy nhiên, hoạt động rao bán một cách công khai như trên có dấu hiệu vi phạm pháp luật.
PV PhapluatNet đã liên hệ làm việc với UBND thị trấn Núi Đèo (Thủy Nguyên, Hải Phòng), ông Lương Anh Toàn – Chủ tịch UBND thị trấn Núi Đèo khẳng định: “Hiện tại dự án khu dịch vụ thương mại này đang thi công. Trước đó, bên UBND thị trấn cũng nhận được thông tin, sau đó thị trấn cũng đã kết hợp cùng với huyện và công an kinh tế vào cuộc kiểm tra nhưng không phát hiện ra vấn đề đó. UBND thị trấn đang phối hợp với Đội thanh tra xây dựng số 4 của Sở xây dựng tổ chức thanh tra để làm rõ vấn đề này”.
Theo quy định tại Khoản b, Điều 1 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp với cho thuê được thực hiện với điều kiện chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, cần phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải…
Đối chiếu theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Liên hệ với ông Tuấn, phụ trách dự án Thủy Nguyên Mall, ông Tuấn cho biết: “Anh em nó mới đang tiếp thị, quảng cáo thôi chứ chưa bán vì chưa đủ điều kiện để bán, phải xong phần móng mới đủ điều kiện. Dự án là trung tâm thương mại, không phải là dự án phát triển nhà ở nên không chịu sự điều chỉnh của Luật nhà ở”.
Nhân viên môi giới của sàn giao dịch bất động sản sản Midland còn cho biết: “Anh có thể buôn bán kinh doanh ở tầng 1, tầng 2,3,4 anh có thể ở được nhưng ở trên hợp đồng thì chỉ là hình thức kinh doanh và văn phòng cho thuê. Nếu ở thì hình thức sẽ là trông coi tài sản của mình, sẽ không làm được Sổ hộ khẩu thôi chứ tạm trú và lưu trú thì mình vẫn làm được anh ạ”.
PV PhapluatNet cũng đã đặt lịch làm việc với UBND huyện Thủy Nguyên, Sở xây dựng TP. Hải Phòng, UBND TP. Hải phòng về vấn đề này. Những hoạt động rao bán có dấu hiệu trái pháp luật của Thủy Nguyên Mall rất cần sự vào cuộc kiểm tra, ngăn chặn kịp thời của UBND thành phố Hải Phòng, các Sở ban ngành và đặc biệt UBND huyện Thủy Nguyên.
PhapluatNet sẽ tiếp tục thông tin.
