Quận 12: Dễ trắng tay khi mua nhà ‘mini’ do CĐT xây dựng sai phạm

Như Phapluatnet đã phản ánh về tình trạng “biến tướng” sai phạm trong xây dựng tại phường Thạnh Xuân, quận 12 trong bài "Quận 12: P. Thạnh Xuân không phát hiện sai phạm về XD sau kiểm tra?". Cụ thể, tại một số công trình thuộc hẻm 50/16; 50/18 đường Thạnh Xuân 24 số lượng khoảng 20 căn hộ "mini" của bà Huỳnh Thanh Huyền, tại hai thửa đất trên gia đình bà Huyền được cấp phép xây dựng 1 trệt, 2 lầu với tổng diện tích khoảng 500m2. Với mục đích xây dựng được xây dựng cho thuê nhưng sau đó chủ đầu tư lại tự ý thay đổi thiết kế để dùng vào mục đích kinh doanh (sang nhượng lại căn hộ).

Để làm rõ hơn về mặt yếu tố pháp lý, các rủi ro mà người mua có thể gặp phải khi mua các căn hộ ‘mini’ đang được rao bán rầm rộ tại khu vực phường Thạnh Xuân nêu trên, PV đã có buổi trao đổi với luật sư Lê Nam thuộc Công ty Luật TNHH Đại Việt để làm rõ hơn về các yếu tố này.

Phóng viên: Xin ông cho biết, theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, việc chủ đầu tư biến tướng thiết kế từ căn nhà nhiều phòng cho thuê thành căn hộ biệt lập với diện tích 20m2 trên có được pháp luật công nhận?

Luật sư: Chủ đầu tư với việc xây dựng không đúng theo như giấy phép xây dựng đã vi phạm vào khoản 4 điều 12 Luật xây dựng 2014. Trong giấy phép xây dựng của chủ đầu tư ghi rõ: nhà ở. Tuy nhiên, với việc tổ chức mua bán từng căn hộ thì chủ đầu tư đã “tự chuyển” mục đích xây dựng của mình từ: “nhà ở” thành “nhà ở thương mại”. Với mục đích này chủ đầu tư không hội đủ điều kiện để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.

Với việc tổ chức bán mỗi “căn hộ” cho người mua, chủ đầu tư đã vi phạm vào các điều 119; 120; 121 Luật nhà ở 2014;  Điều 9, 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản khi không đủ điều kiện.

Với những sai phạm về pháp lý như trên thì Hợp đồng mua bán căn nhà giữa các bên sẽ bị tuyên vô hiệu bởi đã vi phạm vào điều cấm của pháp luật, hệ quả của việc hợp đồng bị hủy là các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu (hoàn trả cho nhau những gì đã nhận).

Phóng viên: “Hợp đồng” dưới dạng vi bằng, liệu có đảm bảo được quyền lợi cho người mua?

Luật sư: Ở đây, hợp đồng mua bán sẽ không được công chứng do vi phạm pháp luật (khoản 6 điều 40 Luật công chứng). Cùng với đó, hợp đồng mua bán cũng sẽ không được thể hiện dưới dạng vi bằng được bởi cơ quan thừa phát lại là đơn vị lập vi bằng chỉ dựa trên sự kiện pháp lý để thực hiện việc lập vi bằng, chứ không “chứng nhận” việc mua bán nhà. Mặt khác theo quy định tại khoản 1 điều 122 Luật nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Do đó, “hợp đồng” dưới dạng vi bằng trong trường hợp này chỉ như hình thức mua bán giấy tay, không đảm bảo tính pháp lý cần thiết nếu xảy ra tranh chấp giữa các bên liên quan tại tòa.

Phóng viên: Chính quyền địa phương có trách nhiệm liên đới như thế nào khi để xảy ra tình trạng trên?

Luật sư: Điều 5 và Điều 67 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền buộc tháo dỡ công trình, phần xây dựng công trình không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng với giấy phép theo quy định của Nghị định 180/2007/NĐ-CP.

Tuy nhiên, theo quy định của Điểm d Khoản 1 Điều 2 Thông tư 02/2014/TT-BXD quy định: Đối với công trình xây dựng thuộc thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Sở Xây dựng thì người có thẩm quyền xử phạt gửi hồ sơ đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện để ban hành quyết định cưỡng chế. Trong thời hạn 02 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ.

Như vậy, trong trường hợp này cần xác định 2 trường hợp sau: Nếu công trình bị buộc tháo dỡ thuộc diện phải cấp phép và thẩm quyền cấp phép thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc sở xây dựng nhưng lại xây dựng không phép thì trong trường hợp này người có thẩm quyền phải gửi hồ sơ đến chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện để ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ; Nếu công trình bị tháo dỡ không do Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Sở Xây dựng cấp phép xây dựng thì thẩm quyền thuộc tháo dỡ công trình thuộc về ủy ban nhân dân cấp xã. Khi phát hiện tình trạng, một số hộ dân cố ý xây dựng nhà cửa trên đất quy hoạch đô thị, ủy ban nhân dân cấp xã đã tiến hành tuyên truyền, vận động và lập biên bản đình chỉ, trong trường hợp này, công trình không do Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Sở Xây dựng cấp phép xây dựng  thì Ủy ban nhân dân cấp xã, nếu trong phạm vi mình quản lý thì Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cưỡng chế tháo dỡ, nếu trong trường hợp không trong phạm vi quản lý mà thẩm quyền tháo dỡ thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện thì Ủy ban nhân dân cấp xã ra quyết định đình chỉ thi công xây dựng, sau đó tình văn bản yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm.

Phóng viên: Ông có lời khuyên cáo nào đối với người mua nhà?

Luật sư: Như tôi đã phân tích, những trường hợp mua bán thông qua văn phòng thừa phát lại làm chứng dưới dạng lập vi bằng thật ra là hình thức mua bán giấy tay. Những vi bằng đã được lập này chỉ có giá trị làm chứng, không có giá trị như một hợp đồng mua bán. Do đó khi có tranh chấp, ra tòa thì văn bản này không thể thay thế hợp đồng mua bán, có công chứng của các phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng. Thế nên người mua hoàn toàn thua trắng. Do đó, người dân không nên mua bán nhà dưới dạng giấy tờ tay vì sẽ chịu rất nhiều rủi ro.

Thanh Sơn - Mạnh Đại