Ngày 19/12, TAND TPHCM mở phiên tòa phúc thẩm xét xử vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và bị đơn là vợ chồng khách hàng Trần Hồng Sơn.
VPBank và Novareal đề nghị hủy bản án
Tại phiên tòa, đại diện VPBank cho rằng ngân hàng chỉ khởi kiện yêu cầu bị đơn trả nợ, trong khi tòa sơ thẩm lại tuyên văn bản thỏa thuận vô hiệu là vượt quá phạm vi xét xử. Ngân hàng khẳng định các hợp đồng tín dụng và thế chấp được giao kết độc lập, tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật.
VPBank cũng cho rằng cấp sơ thẩm không đưa chủ đầu tư tham gia tố tụng, không xác minh thực tế dự án, dẫn đến nhận định “không có tài sản” là thiếu căn cứ, dù ngân hàng đã cung cấp hình ảnh dự án. Từ đó, VPBank đề nghị cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm.
Ngoài ra, phía ngân hàng khẳng định văn bản thỏa thuận chỉ là thỏa thuận có kèm biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (đặt cọc) nhằm ưu tiên giao kết hợp đồng trong tương lai, không phải hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngược lại, luật sư bảo vệ quyền lợi cho ông Trần Hồng Sơn cho rằng kháng cáo và kháng nghị là không có căn cứ. Theo luật sư, Công ty Cổ phần Novareal là đơn vị môi giới, không có quyền nhận tiền đặt cọc; việc yêu cầu ông Sơn nộp tiền cọc là trái quy định pháp luật.
Trong khi đó, đại diện Công ty Cổ phần Novareal thừa nhận tại thời điểm ký văn bản thỏa thuận với ông Sơn, dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Tuy nhiên, phía công ty cho rằng Novareal chỉ là đơn vị môi giới, cung cấp dịch vụ tư vấn mua bán nhà ở tại dự án và là pháp nhân độc lập với chủ đầu tư.
Đại diện doanh nghiệp cũng xác nhận có cam kết hỗ trợ lãi suất cho ông Sơn trong hai năm, song mới thực hiện được một năm. Theo phía Novareal, ông Sơn không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo thỏa thuận đã ký. Trên thực tế, đến nay ông Sơn vẫn chưa ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, dù phía chủ đầu tư đã nhiều lần có văn bản nhắc nhở.
Công ty Novareal cho rằng bản án sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng khi không tống đạt đầy đủ tài liệu cho các bên liên quan; chưa thu thập đầy đủ chứng cứ, chưa xác minh đúng hiện trạng thực tế của tài sản tranh chấp. Do đó, doanh nghiệp đề nghị HĐXX phúc thẩm hủy bản án để xét xử lại nhằm bảo đảm quyền lợi các bên.
Văn bản thỏa thuận mua bán và hợp đồng tín dụng vi phạm điều cấm
Phát biểu quan điểm giải quyết vụ án, đại diện VKSND TPHCM xác định thỏa thuận đặt cọc giữa Công ty Novareal và ông Sơn là trái pháp luật, bởi nội dung các điều khoản trong văn bản thỏa thuận về khoản tiền đặt cọc bao gồm từng đợt thanh toán là trái pháp luật. Mục đích của việc đặt cọc cũng không đúng quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự.
"Việc đặt cọc phải nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng giữa chính các bên, không phải để chứng minh năng lực tài chính hay để giao tiền cho bên thứ ba", VKS nêu quan điểm và cho rằng trong vụ việc này, giữa ông Sơn và Công ty Novareal không tồn tại hợp đồng mua bán bất động sản, nên mục đích đặt cọc là không hợp pháp.
VKS phân tích thêm, Công ty Novareal là đơn vị môi giới, không có quyền nhận tiền đặt cọc. Luật Kinh doanh bất động sản không quy định việc đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai; đồng thời cấm tổ chức môi giới vừa làm trung gian, vừa tham gia thực hiện hợp đồng. Việc Công ty Novareal trực tiếp nhận tiền cọc với số tiền lớn, quy định phương thức thanh toán, được xem là "hình thức huy động vốn trái phép", vi phạm khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản.
Do đó, VKS cho rằng, văn bản thỏa thuận vi phạm điều cấm nên vô hiệu, kéo theo quyền tài sản và hợp đồng thế chấp không phát sinh hợp pháp. Việc ngân hàng giải ngân khoản vay phục vụ giao dịch bị pháp luật cấm cũng làm cho giao dịch tín dụng vô hiệu.
Kết lại, VKS nhận định tòa sơ thẩm tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu là "có căn cứ", song chưa giải quyết đầy đủ hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu; chưa làm rõ nghĩa vụ trả lãi, trách nhiệm bồi thường, cũng như chưa giải quyết triệt để hợp đồng thế chấp theo yêu cầu khởi kiện của ngân hàng.
Ngoài ra, tòa sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ chứng cứ về pháp lý dự án, chưa thẩm định hiện trạng tài sản thế chấp; trong khi sau phiên sơ thẩm, đương sự đã cung cấp tài liệu cho thấy tài sản là có thật.
Từ các phân tích trên, đại diện VKSND TPHCM đề nghị HĐXX phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của ngân hàng, một phần kháng cáo của Công ty Novareal và một phần kháng nghị của VKSND khu vực 7, tuyên hủy án sơ thẩm.
HĐXX sẽ nghị án và tuyên án vào ngày 26/12.
Theo hồ sơ vụ án, ngày 5/11/2020, vợ chồng ông Sơn ký thỏa thuận với Công ty Novareal mua biệt thự song lập tại dự án Thung lũng Đại Dương (NovaWorld Phan Thiết).
Ông Sơn vay VPBank 3,65 tỷ đồng để thanh toán tiền đặt cọc, thế chấp bằng quyền tài sản phát sinh từ thỏa thuận này. Hợp đồng tín dụng có thời hạn 36 tháng, lãi suất 11,5%/năm. Tuy nhiên, bị đơn mới trả khoảng 900 triệu đồng tiền lãi, ngừng thanh toán từ tháng 12/2022.
Theo VPBank, tính đến ngày 30/9, tổng dư nợ gốc và lãi hơn 5,32 tỷ đồng. Do không thu hồi được nợ, ngân hàng khởi kiện yêu cầu trả nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm.
Xét xử sơ thẩm ngày 30/9, TAND Khu vực 7 (TPHCM) xác định Novareal chỉ là đơn vị môi giới, không có quyền nhận tiền đặt cọc; các tài liệu trong hồ sơ không chứng minh dự án đã đủ điều kiện, bất động sản hình thành trong tương lai là có thật. Tòa cho rằng việc Novareal nhận tiền đặt cọc là trái pháp luật, dẫn đến hợp đồng tín dụng vô hiệu và bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của VPBank.
Sau phán quyết này, VPBank kháng cáo và VKSND Khu vực 7 cũng kháng nghị, đề nghị xét xử phúc thẩm và hủy toàn bộ bản án sơ thẩm.
Hải My (t/h)
