Công ty thuê nhà của Hộ kinh doanh mới thành lập đầu tháng 1/2026 có ký hợp đồng thuê với giá 360 triệu/ năm và Công ty phải khai thuế thay. Ngày 20/01/2026, công ty có thanh toán tiền thuê nhà 6 tháng đầu năm 2026 và khai thuế thay toàn bộ tiền thuê 1 năm năm 2026 trên tờ khai mẫu 01/TTS theo TT40/2021/TT-BTC, tờ khai đã được chấp nhận và do cho HKD nhóm 1 nên không phát sinh thuế phải nộp.
Về sau có quy định mới về khai thuế thay HKD cho thuê BĐS thì phải nộp tờ khai theo mẫu 01/TCKT theo TT 89/2026/TT-BTC và khai theo kỳ phát sinh thanh toán. Vậy tờ khai ban đầu công ty tôi khai thay có còn hợp lệ không hay có phải khai lại không?
Trường hợp tờ khai mẫu 01/TTS theo TT 40/2021/TT-BTC khai cho tiền thuê phát sinh cả năm 2026 ở trên bị sai số tiền nhưng vẫn thuộc trường hợp khai cá nhân hộ kinh doanh nhóm 1, tuy nhiên hệ thống dịch vụ công đã khóa không cho bỏ tích Cá nhân thuộc diện phải nộp thuế trên tờ khai 01/TTS theo TT 40/2021/TT-BTC dẫn tới tờ khai nếu nộp lại phát sinh thuế phải nộp dù Hộ kinh doanh thuộc nhóm 1 (không phải chịu thuế). Vậy trường hợp này phải khai như thế nào đúng quy định.
Thuế cơ sở 23 TP Hà Nội trả lời như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15;
Nghị định số 252/2026/NĐ-CP ngày 30/06/2026 của Chính phủ quy định chỉ tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Quản lý thuế;
Nghị định số 68/2026/NĐ-CP và Nghị định số 141/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026;
Thông tư số 89/2026/TT-BTC ngày 30/06/2026 của Bộ Tài chính hướng dẫn Luật Quản lý thuế và Nghị định 252/2026/NĐ-CP;
Thông tư số 18/2026/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 50/2026/TT-BTC) quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh;
Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01/06/2021 của Bộ Tài chính hướng dẫn thuế GTGT, TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.
2. Về xác định nghĩa vụ thuế:
Căn cứ quy định về thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh áp dụng trong năm 2026, việc xác định cá nhân cho thuê bất động sản có thuộc diện phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN hay không phải căn cứ vào tổng doanh thu thuộc phạm vi tính thuế trong năm và các điều kiện áp dụng theo quy định. Với tiền thuê 360 triệu đồng/năm, trường hợp tổng doanh thu cho thuê bất động sản của cá nhân trong năm không vượt 01 tỷ đồng và đáp ứng điều kiện áp dụng mức doanh thu được trừ thì không phát sinh thuế GTGT, thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nêu trên. Trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê hoặc có doanh thu khác, cần đối chiếu đầy đủ theo khoản 4 Điều 4 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP (đã được sửa đổi) trước khi xác định nghĩa vụ thuế.
3. Về tờ khai mẫu 01/TTS đã nộp:
Căn cứ khoản 2 Điều 8 Thông tư số 18/2026/TT-BTC ngày 05/3/2026 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, trường hợp đã kê khai, nộp thuế theo hướng dẫn tại Thông tư số 40/2021/TT-BTC thì không điều chỉnh lại; trường hợp chưa khai thuế thì thực hiện theo hồ sơ, thủ tục quy định tại Thông tư số 18/2026/TT-BTC và không bị xử phạt.
Đồng thời, căn cứ khoản 1 Điều 100 Thông tư số 89/2026/TT-BTC ngày 30/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, đối với hồ sơ khai thuế có kỳ tính thuế trước ngày 01/7/2026, người nộp thuế thực hiện theo mẫu biểu áp dụng trước thời điểm Thông tư có hiệu lực.
Theo đó, đối với hồ sơ khai thuế mẫu số 01/TTS mà doanh nghiệp đã nộp và được cơ quan thuế chấp nhận, trường hợp hồ sơ thuộc phạm vi quy định chuyển tiếp nêu trên và đã kê khai đầy đủ, chính xác nghĩa vụ thuế thì không phải điều chỉnh lại chỉ do thay đổi mẫu biểu.
Đối với các khoản doanh thu, kỳ thanh toán chưa được kẻ khai hoặc có sai sót, doanh nghiệp có trách nhiệm đối chiếu hợp đồng, chứng từ thanh toán và hồ sơ đã nộp để thực hiện kê khai, khai bổ sung theo quy định tương ứng.
4. Về việc khai thuế thay theo quy định mới:
Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận doanh nghiệp khai thuế thay, nộp thuế thay cho cả nhân cho thuê bất động sản, doanh nghiệp thực hiện kê khai theo mẫu biểu và kỳ khai thuế áp dụng tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ kê khai theo Thông tư số 89/2026/TT-BTC và văn bản có liên quan. Đối với khoản tiền thuê đã thanh toán và kê khai trong hồ sơ được chấp nhận, cần đối chiếu hợp đồng, chứng từ thanh toán và kỳ khai thuế để tránh kê khai trùng doanh thu.
5. Về vướng mắc khi khai bổ sung trên hệ thống điện tử:
Đối với tình trạng hệ thống không cho thay đổi chỉ tiêu “Cả nhân thuộc diện phải nộp thuế" trên tờ khai bổ sung mẫu 01/TTS, đề nghị cung cấp mã số thuế bên khai thay, mã giao dịch hồ sơ đã nộp, kỳ khai thuế và hình ảnh màn hình báo lỗi để cơ quan thuế kiểm tra, hướng dẫn xử lý theo trạng thái thực tế của hồ sơ, không tự kê khai số thuế phải nộp không đúng thực tế chỉ để hoàn thành thao tác trên hệ thống.
Hải My
